这起“窝案”中,三名领导干部出卖手中的权力,为房地产开发商谋取利益,受贿总额高达1100多万元。他们的落马不仅在社会上反响强烈,也使城建规划中的寻租交易部位浮出水面。

　　交易部位之一：提高容积率

　　在寸土寸金的城市,建设规划的红线退一点,规划格局改动一点,普通人是难以觉察出来的,但对房地产商来说却意味着巨大利益。容积率就是这样一个老百姓听起来陌生,但只需稍微改动调高,即可为开发商带来巨大利润的“魔术棒”。

　　容积率是指建筑区划内总建筑面积与用地面积的比值,对于房地产开发商来说,容积率越高,可供其销售的面积就越多,获利越多。一块占地1万平方米的土地,假使容积率是3,意味着可建3万平方米,如果把容积率提高到3.5,则可建3.5万平方米。如果以每平方米3000元的价格出售,可以多得1500万元。

　　检察机关调查表明,王政等人正是利用手中职权,为开发商调高容积率。2003年7月,开发商谭某找到王政,希望提高楼盘容积率。王政于是给时任重庆市规划局用地处处长的陈明打招呼。随后,他又在谭某递交的申请提高容积率的报告上签下“请给予大力支持”的意见。

　　按照规定,谭某公司开发项目容积率不能超过5,但最终规划部门还是将谭某公司项目的容积率调整到不大于7。通过增大容积率,谭某的利润一下就增加了1000多万元。谭某为感谢王政,先后送他100余万元。

　　2003年上半年,开发商柏某找到时任重庆市规划局用地处处长的陈明,希望把自己开发项目的容积率由4.206调整到6。陈明便帮助其寻找调整容积率的理由,并出面协调关系。事后柏某送给陈明15万元,并以低于市场价的价格出售给陈明及其亲属两间门面房。

　　交易部位之二：改变土地用途

　　重庆市政协委员邱道持说,对于房地产开发企业来说,除调整容积率外,调整规划,改变土地用途也能带来惊人的利润;土地用途决定着土地的价值,商业用地和工业用地之间的价格差异可达10倍,因此一些开发商想尽办法打规划的主意,改变土地用途。

　　2002年,重庆一房地产公司拟转让位于沙坪坝区歌乐山一块面积为270余亩的土地,这块规划为“菜篮子”工程的土地性质为“农业用地”。为了获取高额利润,公司总经理薛某找到时任沙坪坝区规划分局局长的王政。王政遂利用职务之便,擅自以沙坪坝区规划分局的名义出具一份情况说明,将该地块性质由农业用地变更为居住用地。

　　薛某据此办理了土地使用权变更登记,并在2003年7月以5334万元价格成功转让该土地。土地性质调整后,薛某并未向国土部门补交土地出让金。为感谢王政的多次“关照”,薛某先后送给王政共计人民币120万元、美元12万元、欧元1万元。

　　2001年,重庆一房地产公司的地块因规划调整可能丧失开发权,董事长李某找到时任沙坪坝区规划分局局长的王政,让其想办法不对该地块进行调整。于是,王政在很多场合讲政府不适于统一收购这块地,各方面的矛盾不好协调,从规划角度不好调整,终于使该宗地块的规划未进行调整。事后,李某送给王政人民币100多万元、港币20万元、美元2.5万元。

　　审批权力过大 缺乏有效监督

　　邱道持分析认为,在城建规划的制定和执行过程中,有关部门的行政审批权过大,过于集中,尤其自由裁量权过大,再加上缺乏有效的监督机制,是导致权力寻租的根本原因。

　　比如规划法说不能擅自更改规划,但并未对“若更改规划应经过哪些程序”作出具体而严格的界定,更未对“一旦违反规定将受到何种惩处”作出明确规定。重庆检察机关的调查表明,工程建设、土地出让等建设规划领域成为商业贿赂案件高发区,占查办商业贿赂案件的50%左右。

　　重庆市政协常委、律师袁小彬说,调整规划目前是“封闭循环”,有的项目是主管负责人说了算,打招呼、批条子或者依据一纸政府会议纪要,缺乏公示、听证等程序。作为律师,他接触大量因调整规划而引发的业主与开发商之间的纠纷,“这不仅侵害了购房人、相邻关系人的利益,也影响社会和谐”。

　　据他调查,重庆市相关规划部门在对开发商调整容积率的申请进行审批时,许多情况没有告知广大业主,也很少召开听证会听取广大业主的意见,这实际上与行政许可法的相关规定也是不相符的。

　　业内人士建议,应出台详细的规范性文件,规定土地一经出让,任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率,确需调整容积率,必须举行听证会,向社会进行公示。如果调整容积率,对于增加的容积率对应的可建筑面积部分,应当按照同期地块对应的楼面价2倍追缴土地出让金,从而以经济杠杆有效防止开发商通过肆意更改规划牟取暴利。