【龙虎网报道】每天早晨各报新鲜出炉，新闻铺天盖地；“龙虎新闻中心媒体扫描”精挑细选，为您送上每份报纸当日精华——小编遍观今日16版的《江苏商报》，11版一条题为《买新房还是二手房》的报道值得向您推荐。以下就是该报记者陆春花的报道——

　　众多新盘入市、二手房价高位运行，“一房一价”的调控政策让如今的楼市变化多端。
　　
　　南京的二手房市场近几年供应量一直处于“萎缩”的态势，求房者却不断增加。中原地产的统计显示，2005年时南京二手房市场的供求比为4：1，到2006年跌至3：1，到了今年则为1：1左右。
　　
　　在供需失衡、二手房价高涨的情况下，不少人开始理性地思考退路。业内人士表示，有一部分客源流失到了一手房市场，还有一部分暂时放弃了，购买力跟不上房价的上涨。但对于自住需求的市民来说，还是要考虑现实居住问题。
　　
　　江北、江宁等地目前以相对较低的价格吸引了大多数的购房者，当二手房相对同地区新房的低价优势不再存在时，价格要低很多的郊区则是购房人的首选。而考虑到该买一手房和二手房的优劣势，要结合自身的实际情况来选择。
　　
　　购房成本：二手房价≈一手房价
　　
　　今年前4个月，南京商品住房的成交均价分别为每平方米4750元、4830元、4910元和5360元，而同期二手房的成交均价全都高出商品房，分别达到5390元、4930元、5360元和5800元，最多比同期的一手房竟然高出600多元，显然，本来是作为商品住房市场有益补充的二手房却越“烧”越“旺”，买房人的负担加重了不少。
　　
　　据了解，在购买二手房的交易过程中，各项税费负担恰恰是不能轻易忽略的问题。按目前各项政策的规定，在交易一套二手房的过程中，需要比一手房多负担总价2%左右的各项税费，二手房交易包括1.4%的中介费、0.05%印花税、2%契税、0.42%的评估费以及其他各项手续费等，一手房缴纳2%契税、2%公共维修基金。不过，在现实的二手房交易过程中，房东一般都将个人所得税、营业税等计入房价，转嫁到买房人的身上。
　　
　　如果该地区的二手房低于同地区的新房，那这套二手房现存的一点价格优势由于交易成本的增加已经所剩无几。
　　
　　购房首付：二手房≥一手房
　　
　　市民王先生看中了一套总价55万的二手房，76平方米。而他的所有积蓄只有不到20万元，付首付都很困难，更别说8%的税费。经过深思熟虑，他放弃了购买二手房的打算，打算在江宁岔路口买一套100平方米的新房，总价也在55万元左右，首付只需要付三成，还有一些钱可以用来装修。
　　
　　据了解，目前商业贷款二手房最低首付是房价的40%，一手房最低首付是房价的30%，当然也有少数20%的。另外，买二手房时需要一次性付出的税费是不能够作为按揭的一部分的，也就是说假如购买一套总价100万元的二手房的话，买家马上要拿出的除了最低40%的首付款40万元之外，还要加上8万多元的交易成本是不能做按揭的，因此合计的“首付”就变成了48万元。使用
　　
　　成本：二手房≈一手房
　　
　　由于各个楼盘的使用年限不一样，楼盘的使用成本也不一样。
　　
　　以白下区某楼盘为例，该楼盘二期一手产品价格为100万元，可使用年限为68年，而该楼盘目前一期类似产品的价格为90万元，可使用年限为66年。其二期每年的实际使用成本为100÷68=1.52万元，而二手住宅每年的实际使用成本为90÷66=1.36万元，显然，买一手楼的每年使用成本大于买二手楼每年的使用成本，因此，买二手更划算。但如果该地区的二手房价格超过了一手房价格，则有可能是买一手楼更划算。
　　
　　但即使在同一楼盘内，也不会有位置、朝向、景观、楼层、装修完全一样的单位，具体比较还要考虑这些因素。中原地产交易中心经理王巍巍表示，现在的次新房，其实年限和新房是一样的，这就要看它所销售的价格来定。
　　
　　配套：一手房≤二手房
　　
　　“二手房通常周边配套齐全，生活方便，商品房有些是周边生活不方便，有待提高生活配套，是需要周期的。”业内人士表示，这就牵扯到生活成本问题。
　　
　　以目前市区的交通和生活配套来说，无论买什么类型的房子几乎都是毫无疑问的“可居住”。而目前城郊不少区块的楼盘，如奥体、江宁、江北一带，即使有一部分新房已经交付充其量也只是达到了一个“可入住”的水平，离“生活方便”似乎还有一定距离。
　　
　　“这就是造成河西、江北大部分房屋空置的原因。”一家开发商表示。在各大论坛里，开发商们呼吁增加配套设施，埋怨交通不便利的帖子随时都出现。本报之前曾报道，江北一些楼盘的入住率不到10%。因此从机会成本的角度来比较的话，买“看得见、摸得着”的房子显然比买“与周边配套一同成熟”的新盘要有把握得多。“但如果自己有房子住，不着急的话，则可以选择商品房，因为其相对套型和设计要好些。”王巍巍表示。
　　
　　但如果目前没有第一套居所，这就要考虑一个新房交付期间租金的问题。据了解，新房其交付时间一般在两年左右，对于目前占较大比例的自住型购房者来说，这两年的租金成本不得不计算在内。按目前南京区一套普通类型两室一厅住宅的租金2000元/月来计算，这两年内需要支付的租金在4.8万元左右。