【龙虎网报道】“业主们联合起来，维护我们的合法权益”；“坚决反对不平等《物业合同》”……2007年伊始，悬挂在梅花山庄小区主要通行道路两旁十来条横幅，打破了这个南京乃至全省示范小区原有的祥和与平静，舆论顿时一片哗然。

　　矛盾起源于新规《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》(试行)的施行。部分业主因不同意梅花山庄南京仁恒物业管理有限公司，对照新规提出的调整物业收费标准的意见，遂挂起横幅以示抗议。

　　事实上，梅花山庄只是新《标准》遭遇执行难的一个典型缩影。其本质反映的是一个关于业主、物管、开发商等多方利益博弈的问题，更是一个事关和谐小区及和谐社会建设，亟待全社会高度关注积极探寻解决之道的一个大问题。

　　新《标准》——
　　物业服务和收费分为五个等级

　　2006年9月20日，南京市房产管理局和南京市物价局联合颁布《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》(试行)，并规定自2006年11月1日起开始施行。

　　新《标准》将本市普通住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五项：综合管理服务；公共区域秩序维护服务；公共区域清洁卫生服务；公共区域绿化日常养护服务；共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务。

　　前四项分别划分为五个服务等级(从一级至五级，服务标准从低到高，每个等级对应一个收费标准；第五项共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务分为九个子项，各子项根据具体情况分为三类(从一类至三类，服务标准从低到高)或不分类，每一个类别对应一个收费标准。

　　普通住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，逐项选择并组合确定。物业服务收费标准为各物业服务分项目收费标准的总和。

　　新《标准》同时还规定，原《物业服务委托合同》尚未到期的，物业服务和收费标准仍按原合同约定执行，合同到期的须依据新《标准》重新制定服务和收费标准。

　　业主声音——
　　有的反对调价，有的表示理解

　　梅花山庄上一期的《物业服务委托合同》，随着上一届业主委员会任期届满已经于去年10月份到期。2006年11月1日，新《标准》施行后，梅花山庄仁恒物业正好面临调整。也恰恰是在这个阶段，矛盾出现了。

　　根据仁恒物业提交的新一期《物业服务委托合同》(草案)，对照《标准》来看，其对梅花山庄提供的物业服务等级基本达到了五级，为逐步过渡，收费将按四级标准执行。多层由原来的0．7元／平方米·月，调整为1元／平方米·月；高层由原来的1．2元／平方米·月，调整为1．6元／平方米·月。

　　部分业主认为，这个调价幅度太高了，拒绝接受。协商未果后，1月3日，抗议横幅挂了起来。1月7日、8日，记者两次前往梅花山庄调查，看到小区西大门和南大门进门不远处的主要通道两旁，依然悬挂着抗议物业收费标准调整的大红横幅。有些业主表示，跟其他很多小区相比，仁恒物业的服务水平确实还算不错，但现在由0．7元／平方米·月，突然涨到1元，太过分了，他们坚决反对。他们希望能维持原来的服务，维持原价，如果实在不行，他们就换物业公司，现在好的便宜的物管多着呢!此外，一些业主还对仁恒物业的收支帐目提出质疑。

　　也有不少业主对调价表示理解，认为梅花山庄的物业服务是“物超所值”。现在很多物价都涨了，仁恒物业调价也是很正常的事情。

　　更多的业主则希望能通过理性的方式协商解决问题，如果简单地“罢免”或采用什么其他过激措施，很可能最后受伤的还是业主。说到底，问题的核心还是看仁恒物业提供的服务值不值这个钱?以及大多数的业主究竟需要什么等级的服务?能接受什么等级的服务和收费?希望大家平静对待。

　　业主委员会——
　　全体业主大会投票1月15日截止

　　梅花山庄新换届的第三届业主委员会，则以书面形式，对仁恒物业调整收费标准一事做了三点表态：

　　一、合法行使自己的权利。赞成也罢，反对也罢，各位业主可以通过各种合法方式表达自己的观点和意愿。可以和物业公司谈判，可以和业主代表交换意见，也可以投反对票等等。但不要以抢占道路、张贴标语等方式表达自己的观点，那样势必影响其他业主的正常生活；

　　二、客观行使自己的权利。也许梅花山庄的收费不是全市最低的，但也不是全市最高的，甚至不是属于较高的范畴。物业公司也是企业，总不能无休止地靠补贴维持生存，因而适当提高收费标准也是合理的；

　　三、综合评价是非得失。业委会成员一致认为，梅花山庄全体业主如果放弃仁恒物业，那能否在短期内找到合适的公司进行管理?新公司的管理水平是否能满足大家的要求?新的公司收费如何?都是摆在面前的课题，结局无法预料。

　　业委会的目标是维护全体业主的根本利益，希望能得到全体业主的理解和支持，希望全体业主认真考虑，做出正确的选择。有鉴于此，业委会还建议将全体业主投票截止日推迟到1月15日。

　　然而对于业主委员会，同样有业主对其提出质疑，认为其和仁恒物业关系“暖昧”，有操纵和被操纵的嫌疑。

　　仁恒物业——
　　五级服务四级收费，已做了让步

　　梅花山庄物业费事件引起各界高度关注。1月8日，市物业管理办公室及时组织多方人士召开会议，专门就新《标准》的执行状况问题进行了研讨，而梅花山庄正是这次会议中的焦点案例。

　　仁恒物业总经理沈玉恩介绍，在新《标准》施行后，他们连续进行了一个多月的探讨。通过反复认真学习对照新《标准》，并经过和业主委员会协商，最后才确定服务标准参照五级，收费标准按照四级。

　　全体业主大会原计划是在2006年12月28日至2007年1月6日召开的。结果没想到有个别业主反对激烈，先是拿把椅子坐在路中间，后来就发展成为挂抗议横幅等。由于担心问题被异化，物业也不好去强行拆除横幅，导致横幅一直就挂在那。

　　沈玉恩说，仁恒物业对梅花山庄的广大业主是有感情的，调整价格也是严格按照新《标准》要求的，初衷也是为了更好地服务广大业主，物业公司和业委会也不存在任何的操纵和被操纵关系。个别业主挂横幅的行为，对和谐小区的创建极为不利。

　　最近几年，仁恒物业每年都要靠仁恒地产补贴大量资金。以2006年为例，梅花山庄所有的物业收入是350万元左右，而支出则是510万元左右。这两者之间的160万元左右缺口，全靠仁恒地产来补贴。但这种补贴的周期是有限的，仁恒物业最终还是要独立生存，物业服务最终还是要走“质价相符”的路线。

　　沈玉恩希望即将召开的全体业主大会能彻底解决此事，也希望有关部门能出面主持记票工作。统计的结果，将作为物业服务和收费的执行标准。业主有权选择符合自己要求的服务等级和收费等级，当然物业公司也有权选择不做某一个等级的服务。

　　仁恒地产——
　　已连续10年补贴梅花山庄仁恒物业

　　梅花山庄的开发商——仁恒投资(南京)有限公司总经理助理厉方宏表示，仁恒地产确实连续10年都在对梅花山庄的仁恒物业进行补贴。梅花山庄作为仁恒地产进驻南京的第一个项目，仁恒地产之所以愿意对物业进行补贴，最主要的初衷就是出于一种对企业对社会的责任感，仁恒地产希望业主进入梅花山庄后能够得到一个美好的服务，培养客户对企业和品牌的忠诚度。

　　当然，开发企业在这个过程中也是有回报的，有一定的销售目标。也正因为此，仁恒地产几乎每年都拿出100万左右的补贴资金来回报客户。但这种补贴不可能是长久的，长此以往也是物业公司的不负责任。任何东西最基本的原则就是“质价相符”，不可能老是享受一流的服务，而支付二流的价格。梅花山庄现在二手房都卖到了7000多元／平方米，并不是因为其硬件比周边其他小区好，而恰恰是其物业服务质量高。

　　其他物业公司——
　　业主只关心收费升降，不太关心服务内容

　　其实，遭遇新《标准》执行难问题的绝非梅花山庄一家。市物管办8日召开的专题会议，在某种程度上来说，几乎成了物业公司的“诉苦”会。与会的爱涛物业、苏宁物业、凌云物业、莲花物业等公司的负责人，也都表示遇到或接触到类似的问题。

　　爱涛物业总经理助理殷旦初说，新《标准》施行后，他们有6个项目面临重签合同，现在已经签了2个：一个是21世纪假日花园，2006年11月8日后要执行的三级服务和收费标准，一开始业委会也反对，后来通过折中的方式，即用部分车库停车费补贴给物业公司，双方达成了一致意见；另一个是名湖雅居，属于新招标的项目，按照四级标准提供服务和收费，通过充分协商，最后也达成了一致意见。

　　与会的多家物业公司负责人都认为，新《标准》执行难与这方面的宣传力度不够有关。业主往往只对收费的高低关心，而不不太关心物业服务的具体内容。所以，业主普遍的想法是服务水平不能降，收费标准不能涨。

　　虽然，开发商一开始为了树立品牌形象等，愿意给予物业公司一定的补贴。但这种补贴不是市场化，这种服务也不是真正的物业服务。物业公司要想真正的生存发展下去，必须要有一个相对应的成本空间。而业主和有关部门的主要工作，应是监督物业公司是否严格履行了《标准》。

　　市物业协会——
　　现在谈物业服务“质价相符”还是理想状态

　　市物业协会秘书长王利生认为，南京现在正处于物业服务行业的快速发展期，矛盾突发期。新《标准》执行难，其中一个重要原因是部分业主接受的意识还远远不够。不少业主把物业服务简单看成是看门和扫马路，其实物业服务最重要的是在对公共设施的维护，保证房屋的增值升值上面。

　　王利生说，现在新《标准》中的收费标准不是高了，相反是低了。现在物业服务行业提“质价相符”、“优质优价”，说实在话，还是一个理想状态。

　　如：前不久建设部组织的物业考评小组对南京某小区测评时，根据其物业公司提供的2005年审计报告，收入是130多万元，支出是160多万元。考评小组最终给了99．4分，并解释说，扣0．6分不是因为服务不好，面是因为物业费收低了。因为这样不利于物业行业的持续健康发展。

　　物业专家——
　　新《标准》出台的目的是让三方都得利

　　参与新《标准》制定的东南大学物业管理研究所所长黄安永认为，梅花山庄物业费问题的出现并不可怕，关键是怎么去看待它理解它。对于新《标准》执行过程中遇到的难题，希望大家多沟通，不要一步到位，要梯度上升。

　　黄安永说，新《标准》的出台是为了透明服务，让物业收费有个可参照的标准，继而规范引导物业行业的健康成熟发展，并不是为了涨价。不少业主认为执行新《标准》就是涨价，其实这是一种误区。物业服务不是慈善，它是市场经济条件下的有偿服务，说白了就是花钱买享受。

　　现在许多城市的物业服务消费其实是有些超前了，许多业主的市场经济观念并没有跟上，一些物业公司的观念也存在误区。为什么不少城市的物业服务发展这么快?一方面，当地政府希望创建和谐的杜区，这是好事；另一方面，一些开发商为了好卖房子在不断忽悠，如许多楼盘销售广告中就在大力鼓吹物管是多么多么的好。误区不改，物业行业就很难健康发展。

　　黄安永介绍，新《标准》是在考查了南京100多个小区，采用了86个正式样本，历时一年多的反复仔细研究，最后才出台的。从南京所处的区域上来讲，这个收费标准是不高的，但它是符合南京现实状况的，是一个过渡性的《标准》。

　　新《标准》出台的目的是让三方都得利：一、信息透明了。业主可以清楚地知道自己享受了哪些服务，到底该付多少钱；二、物业公司服务水平提高了。如果你想收那么多钱，那你就必须提供相对应的服务；三、政府压力减轻了。以前没有具体详细的收费标准，出了问题怎么办，大家都去找政府有关职能部门，结果依然不好处理。现在有《标准》了，出了问题大家都可以直接对照，谁对谁错一目了然。

　　市物价局——
　　后期物业执行新《标准》不需核准备案

　　参与制定新《标准》的市物价局房地产价格处章雷也认为，梅花山庄出现这样的问题不奇怪。如果一个薪规出台后，反应是一潭死水反而不正常。现在新《标准》还是试行阶段，有不完善的地方还将适时进行调整。

　　对于业主提出的“等级收费的费用是否需要物价部门批准”的问题，章雷介绍，目前的规定是，属于前期物业的，即没有业委会也没有召开业主大会的，等级收费需到物价部门核准并备案；属于后期物业的，即小区成立了业委会召开了业主大会的，按照业主大会2／3同意的原则，直接在合同中履行即可，不需要到物价部门核准备案。不备案的目的，就是要让小区业主自己决定小区选择服务的等级及对应的收费标准。

　　市物管办——
　　执行新《标准》绝对不等同于“涨价”

　　市物业管理办公室主任潘文辉表示，南京目前的物业服务行业发展还处在初级阶段，市场还不成熟。而物业服务偏偏又是一个与千家万户紧密相连的行业，每个人的素质和要求等都不一样，因此对物业公司的评价也很难一样，出现争议是可以理解的。

　　但必须说明的一点是，执行新《标准》绝对不等同于“涨价”。以前根本没有具体的物业服务标准，约定是粗略的，现在按照标准来执行收费，信息更加对称了，“涨”从何来呢？

　　新《标准》出台后，不少企业主动出击，加强学习、宣传以及和业主的沟通，做了大量工作，这是非常值得肯定的。从调查来看，前期已经签约现在又要续签的小区，新《标准》执行难度较大；新小区新招标的物业公司，执行新《标准》的难度较小。中高档小区执行新《标准》难度较小；低档小区执行新《标准》难度较大。这里面既有消费观念的因素，也有经济能力的因素。

　　潘文辉表示，2007年，市物管办最主要的工作之一，就是加大对新《标准》执行状况的检查力度。相信通过各方的不断沟通和努力，南京物业服务行业的发展一定会越来越规范，越来越好。