【龙虎网报道】“南京江北楼盘的小区物业管理将遭遇危机！”在近日举行的全市物业管理交流会上，苏宁物业的倪培玲总经理发出了这样的警告。她指出，目前从长江大桥到泰山新村一带的楼盘入住率普遍偏低，在7％至27％的范围内，入住率平均只有一成，而收缴上来的物业费更是少得可怜，物业公司往往入不敷出。江北楼盘为何会出现物业危机?居民买了房子为何不愿居住呢?记者就此进行了追踪采访。

　　物业公司：经营困难盼开发商“输血”’

　　倪培玲告诉记者，近期他们对江北地区距离主城较近的楼盘做了一项调查，结果发现泰山新村以南至长江大桥的十多个住宅小区的入住率都不高，普遍在7％至27％之间，平均只有一成多的入住率令物管公司非常头疼。据了解，江北有一家面积10多万平方米的楼盘，设计总户数为了100多户，而目前仅有100来户居民搬了进来，就算全部都缴清了物管费，物业公司的成本也根本无法消化，使得负责保洁、保安工作的员工积极性不高，经常是“三天打鱼两天晒网”，现在有些已入住的居民也开始打算“撤退”了。

　　记者发现，除去一些面积在10万平方米左右的小规模楼盘遭遇物业危机之外，江北地区的不少大盘尽管能够勉强维持正常的物业管理，不过背后都有开发公司为其“撑腰”。以建筑面积超过60万平方米的天润城为例，其开发商与物业公司都来自苏宁集团；而总建筑面积达400多万平方米的威尼斯水城也请来了与开发商属于“一家人”的苏宁物业。此外，大华·锦绣华城、国信·阅景龙华等一些规模较大的楼盘的开发商与物业公司都来自同一家。业内人士表示，开发商聘用自家人做物业管理时定期“输血”是难免的，楼盘入住率低、物业费收不上来似乎成了恶性循环，这直接导致物管公司不敢接手没有人气的楼盘，开发商“输血”也是迫不得已的选择。

　　小区业主：配套跟不上凭啥交钱

　　记者在江北不少大型楼盘的网络讨论版上看到，小区的业主们对楼盘交付时配套不完善的质疑最为强烈。一位网友在网络上留下了这样一段看似调侃、实则无奈的话语：“本人响应城里人到郊区置家的号召，在江北的X X城安了家，从买房的那一天起，售楼小姐就说我们这个南京‘最大’的楼盘配套齐全、生活便利，可拿房后才发现生活的艰辛：路不好走不说，每天上班还要坐马自达到几公里外去坐公交。”

　　家住城北的小罗也告诉记者，他在江北浦珠路上一家楼盘买了房子后也一直没敢去住。因为小区交付到现在已经两三个月了，许多应该有的配套设施都还跟不上，自己的小孩还在上学，直通班车自交付后就由原来的每天两班变成两天一班。记者在采访中还发现，不少购房者空置江北的房产还有一个重要原因就是等待升值。在机关工作的王先生告诉记者，去年底他和两三个同事相约在江北一处楼盘买了4套房产，每套的总价在30万上下。原因很简单，因为过江隧道将开建、地铁三号线规划跨江直达江北等“利好”都使得王先生和他的同事们坚定了房产升值的信心，因此他们拿出闲钱做投资，等满5年后再抛掉。知情人告诉记者，像王先生这样的投资客并不少见，江北一些大盘在销售时都频频出现上海、浙江“炒房团”的身影，他们直接向开发商“团购”整个单元，出手阔绰。“买而不住”直接导致楼盘入住率难以正常。

　　管理部门：江北物业收费低于主城

　　江北当地的物价部门负责人在接受记者采访时表示，由于浦口区的人均生活水平比主城区要低，因此物业费用标准也制订得比主城低。不过，记者采访了多家楼盘后发现，大部分楼盘的物业收费都在0．7元左右，如天润城为0．7元，威尼斯水城为1元，明发·滨江新城在1元至1.5元之间。

　　此外，南京市房管部门在不久前出台的《前期物业管理合同》中也规定，如果交付不到位，业主可以少缴物业费。根据《合同》，购房业主的房屋连续六个月以上空置的，需要在物管公司进行书面备案，并且按70％收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费。而对于此前开发商分批交付引起的物管费纠纷，《合同》中明确指出，因开发商分期开发、分批交付使用原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主可按低于本合同约定收费标准15％-30％交纳物业服务费，其差额部分由开发商承担。

　　东南大学物业管理研究所所长黄安永教授认为，物管企业应该具备较强的社会责任感，在接手物业前最好仔细测算，不要到最后由于入不敷出撤出了事。说到底，受到最大损失的还是花费了巨款买房的市民。