【龙虎网报道】今年2月的一场土地拍卖会上，南京北安门街地块楼面地价拍出8584元/平方米的历史高价，这一价格紧逼该市“8690”的住宅高档房标准。“地价紧逼高档房价”，这一现象耐人寻味。

　　开发商称，江苏的地价水平，随着近年来商品房品质和售价的不断上升而水涨船高，而外地非专业房地产公司的加入，使得拿地的成本更高了。

　　江苏省社科院院长宋林飞分析说，“招拍挂”的实行，可以更公平地给开发商供应土地，这是合理的，但却出现一个问题：谁持价高，这个土地就卖给谁，抬高地价也就不可避免，而抬高的地价又是由消费者埋单的。

　　南京大学城市与资源学系教授黄贤金则持另一种观点，他认为，地价并不会对房价形成绝对影响，房地产市场本身的供求关系，才是决定房价的主要因素。“土地只是一个‘引致需求’，房子的需求增加了，才导致了地价的上升。”

　　省国土厅官员分析说，地价上涨本身有其客观原因，包括土地开发成本提高、市场需求增大等，但也有其制约因素，包括国家一系列宏观调控政策以及开始对开工项目进行清理等。他同时称，如果地价涨幅超过5%—6%的正常范围，就要考虑通过加大土地供应量来调控地价了。

　　供小于求，楼市仍处卖方市场

　　事实上，地价上涨的确只是房价上涨的一个因素，供求关系的趋紧，对房价上涨的助推作用不容忽视。以南京为例，2006年商品住宅市场上的上市量与销售量之比为0.78：1，这是继2003年后再次出现明显的供不应求状况。

　　人口增多和居民收入增加，导致购房需求激增。“十五”期间，南京城镇人口增加了近126万，去年南京人均可支配收入约为1.75万元，同比增加了16.9%。然而，去年南京商品住宅的上市量较上一年却下降了12%，其中江南八区同比下降24%。据分析，这主要是因为土地、金融政策趋紧，土地供应不足以及房地产开发投资增速下降造成。城市化进程加快，以及城市建设拆迁，给购房需求推波助澜。一般而言，当可开发用地60%以上用完的话，房价就会进入快速上涨空间，近期南京奥体房价的上涨，就有这个原因。

　　另外，一些开发商的顺势“唱多”和托市，则人为加剧了市场供应关系的紧张。

　　是否存在炒作、暴利？

　　最近，媒体上出现一则二手房广告，称南京城南一套新空房，售价12000元/平方米，这一价格比去年的开盘均价差不多高出4000元。不过，这家中介的负责人私下称，其实手头上根本就没有这套房子，只不过是“虚晃一枪”，试探市场，一旦有人上钩，房子的售价很快就会进一步拉高。

　　这是一例典型的房价炒作。这种炒作的手法，在商品房销售中表现更为明显。南京东方投资策划总监姚宁屏毫不客气地“抨击”行业的思维惯性：“城中一家高档楼盘卖价2万元/平方米，旁边的楼盘也说自己要卖2万元/平方米。其实，同一区域的楼盘，品质不尽相同，价格自然也不能同一而论。”

　　他说，一些区域的房价凭什么短短一年内就能上涨一两千元？“就是部分开发商在过分透支房价。”

　　房价炒作，归根结底是为了获取暴利。房地产暴利问题，在去年曾引发很大争议，开发商说现在房地产已经不像前几年那样暴利了，利润大概在15%。

　　针对这样的说法，宋林飞认为，暴利的界定确实比较困难，房改初期，政府提出一个方案，就是把普通商品房控制到8%以内、经济适用房3—5%的利润。“现在看来，商品房的利润肯定不止8%。那么，是不是16%？从很多的调查来看，可能还不止。这种情况下我们可以把它理解为暴利。房产暴利应引起重视，利润太大，会吸引很多人炒房，最后由消费者埋单，增加了消费者的负担。”

　　过去调控“一条腿长，一条腿短”

　　而对于购房者提出的调控效果不明显的问题，建设部官员在3月底分析称，过去的房地产调控是一条腿长，一条腿短，调控更多注重从经济的角度，没有从社会的角度来研究一些问题，所以老百姓认为调控效果不明显。今年调控更多关注的是解决低收入群体住房问题。

　　“地方政府应对开发商的暴利问题进行干预。政府的另一个责任是解决中低收入人群住房的问题。对低收入者，政府要加强经济适用房的建设，对低保人群，要建设廉租房。这些人买房难、买房贵的问题，只能用租的办法解决。”

　　除经济适用房、廉租房外，专家还认为，限价房的建设也应提上政府日程，这三类住房“三管齐下”，对缓解百姓住房难、平抑高房价，效果将更为明显。