【龙虎网报道】近日，江宁一别墅未上市即放出消息：起售价2000万元一套。由于这个价格已接近月前南京最贵的项目——钟山高尔夫花园别墅售价的两倍，被业内人士戏称为“南京的汤臣一品”。它为啥卖这么贵？南京有多少人能买得起？记者进行了初步的调查。

　　触碰南京楼价“天花板”

　　暂定名为“香榭岛”的项目位于佛城路上，河海大学江宁分校附近，占地385亩，容积率0．29。记者在现场看到，这块地紧靠将军山，包括康厚水库，利用坡地的自然起伏可以与外界隔开，使小区相对封闭。项目共65幢别墅，目前两幢样板房和会所已封顶，将开始做内部装修，其余部分仍只铺设了施工道路，等待有意向买主后再动工。

　　据了解，房子将倚将军山而建，建筑为简洁的现代风格。开发商欲打造“大宅”，使其单体建筑面积几乎全部在1000平方米以上，最大的甚至超过3000平方米，加上超大的院子，一套房子就占地约2到3亩，这使得每套房子的总价高达2000万元以上。

　　“目前南京只有大型项目会拿出一、两栋定价在2千万元以上的房子，目的也只是为了吸引人气，香榭岛整个项目2千万元起售已经触碰到了楼价的‘天花板’。”一位长期从事别墅开发的专业人士表示。

　　2万元VS4千元

　　对此天价，开发商相关负责人声称，房子使用的材料都是最高档的，窗框都用紫铜来包裹，加上土地、景观建设等费用，成本要达到15000元/平方米，所以售价定在每平方米2万多元。

　　对此说法，一位熟悉该项目的专业人士却一针见血地认为“吹牛”。他表示，建筑的结构部分进入成本后约1500元／平方米，加上其他材料，毛坯房的总建设成本价格怎么也不超过3000元／平方米。由于其所处地块的自然植被生长良好，人造景观部分的成本更加低廉，每平方米大约仅50元。

　　而相关资料显示，2001年开发商以“协议出让”方式取得土地，当时土地的价格为20万元一亩，项目总占地385亩，容积率0．29，由此可计算出香榭岛的楼面地价仅约为1034元/平方米，建设成本在每平方米4000元左右。

　　成本与售价相差5倍，是否意味着开发商牟取暴利呢？多位业内人士向记者证实，从拿地开始，开发商就以向银行融资的方式运作，多年来的利息本身就使其资金压力较大；期间有华门集团等多家公司有意收购该项目，但未能成功。金厦公司一直想将这块“宝地”打造成最高端的物业，但缺乏相关经验，6年来其建设方案多次推倒重来，合作的设计师换了一拨又一拨，推平的山头又重新堆起来，这些都导致了运作费用消耗巨大，最终这些钱都将由购房者“买单”。