【龙虎网报道】最近，本报对“南京出台房产新政”进行了多次报道，物价部门也对开发企业执行新政的情况进行检查。

　　昨天下午，南京市物价局召开动员大会，全面落实“一套一价”核价新政，并出台细则。

　　从５月２０日，新政正式亮相以来，物价部门就开始检查新政执行情况，在检查过程中，物价部门发现，几乎没有一家开发企业愿意按此政策来实施。

　　物价部门分析，其中的主要原因就是不少楼盘现在的销售价格远远高过审核价。按新政，买房人将享受极大实惠，而开发商则相反。

　　为了进一步贯彻新政，南京市物价局昨天出台执行新政的细则。

　　细则明确，楼盘必须严格执行商品房销售明码标价制度：经价格主管部门核价已开始销售但尚未销售完毕的项目，其项目综合平均销售价格不得超过价格主管部门核定的基准价加规定的浮动幅度，并遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零原则；尚未销售面积部分按“一套一价”所标示的最高价格应低于２００７年５月１４日前该楼盘实际成交的最高价格（特殊套型除外）。从这一规定来看，已批在售的楼盘，现在出售房屋时，最高房价只准降不许涨。

　　而对于没有得到批准进行销售的楼盘，例如擅自提价、擅自定价等行为，各部门将重点打击。

　　解读：土地一旦作价成本３年不许变更

　　房产新政公布以来，引起市民关注，许多市民希望能由此制止住开发商乱涨价行为。昨天，记者就房产新政及细则的相关情况采访南京市物价局有关负责人，对相关规定进行解读。

　　先批价后发销售许可证

　　细则内容：认真执行先批价后发销售许可证规定。价格主管部门在对普通商品住房（含政策性住房）的价格进行审核、标价资料进行复核后，发放《普通商品住房（含政策性住房）价格审批联系单》，房地产开发企业凭《普通商品住房（含政策性住房）价格审批联系单》、商品房核价批文及已报价格监督检查机构备查的《普通商品住房备查价目表》到房产（建设）部门申领《商品房销售许可证》。

　　解读：要卖房子就要有销售许可证，要有销售许可证必须要先批价。将商品房的价格核定放在前面做，尽最大程度挤掉部分商品房定价里的水分，可以制止开发企业乱报价乱定价，保证“一套一价”执行。

　　土地计成本３年不变动

　　细则内容：对以土地评估价进入成本的普通商品住房，其土地使用权取得时间必须在三年以上，其楼面地价水平不得高于周边同期同类普通商品住房的楼面地价均价水平。

　　解读：这就是说，在取得土地最初３年内，计入商品房成本的土地价不得变动，开发企业不能以地价作为借口随便涨价。即使到３年后对土地成本进行重新评估核价，以评估价计成本，这个土地价格也不能乱涨乱报，不能高于同期周边地价。

　　最高房价只准降不许涨

　　细则内容：明码标价。经价格主管部门核价已开始销售但尚未销售完毕的项目，其项目综合平均销售价格不得超过价格主管部门核定的基准价加规定的浮动幅度，并遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则；尚未销售面积部分按“一套一价”所标示的最高价格应低于２００７年５月１４日前该楼盘实际成交的最高价格（特殊套型除外）。经价格主管部门核价但尚未销售的项目，以所批项目可销售面积计，按照价格主管部门核定的基准价并在规定的浮动幅度内，遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则，“一套一价”进行明码标价。

　　解读：简单的说，在销售的那些楼盘，剩余楼盘必须按照新政“一套一价”来执行，且最高价格要低于新政发布前该楼盘实际成交的最高价格（特殊套型除外）。这里面透露出一个意思，最高房价只能往下走，不能往上走。而对于个别未批在售的房子，就更要严格打击了，例如擅自提价、擅自定价等行为，都是坚决不允许的。

　　现场房价与公示的一致

　　细则内容：价格上网公示。普通商品住房（含政策性住房）价格按“一套一价”标示，项目有装修装饰价格的，由开发企业另行明码标示装修装饰价格。各级价格主管部门在对开发企业上报的备查标价资料审核后，将《普通商品住房备查价目表》通过南京价格信息网上网公示并转价格监督检查机构以备核查。

　　解读：这就意味着，有没有房子卖，房子什么价，只要上网就可以查到。现场销售的房价与物价部门公示的房价必须一致，否则就是违规的，可以拨打价格举报热线１２３５８举报。

　　揭秘：开发商为啥抵制

　　记者昨日多方采访了解到，面对新政，绝大多数开发商选择了“阳奉阴违”，房产新政遭遇执行难题。

　　现状：物价局遭遇软抵抗

　　５月２０日，新政开始实施，从当天开始物价部门就分兵多路检查政策实施情况，然而从反馈情况看，几乎受到了所有开发商的抵制。以河西板块为例，一些楼盘虽然在现场公示了房价，但没有“基准价”、“上浮幅度”等物价部门规定项目的信息，而且也没有物价局的核准信息；还有一些楼盘干脆以没完全准备好为由推脱，甚至就连号称中国第一品牌的河西某著名楼盘，也遭遇了尴尬，物价审核“价格只有７３６０元／平方米，然而其公示的２４９套房源中，只有６套低于基准价销售，其余的销售价格已经逼近万元。河西板块如此，其他板块情况也类似。

　　一位参与检查的人士透露，新政５月１１日发布，在将近１０天的时间里，开发商们完全有时间去准备好各种材料，如今检查出现目前这种状况，显然是他们在“软抵抗”。

　　分析：触及开发商痛处

　　“这一次，新政触及了开发商的神经，让他们非常不爽”。物价部门一位人士透露，房价的构成基础是成本，而成本是最难搞清，也是开发商最不愿意搞清的环节，而这次恰恰物价部门要从源头———成本审核动刀。“按照目前南京市商品房作价办法，住宅商品房的开发利润控制在８％，可从实际情况看，一般的开发企业利润都保持在２０％左右，有的甚至更高。”

　　南京网尚房地产研究中心的专家给记者举了个例子，一个中等楼盘销售一般要５个亿左右，政府核定的总房价和实际销售总价可能要相差６０００万以上。“两者差距太大了，谁能放着６０００万不赚呢？而这正是开发商愿意公开价格，但不愿意按物价局的审核价来卖房的根本原因。”

　　记者采访部分开发商发现，谈及这次新政，他们显得很紧张纷纷向记者打听这次新政的出台背景、执行力度、罚款限额；有的甚至干脆和记者讨论“对策”，这和以往面对房管部门检查的“泰然自若”形成鲜明对比。显然，新政的出台深深触动了开发商们的神经。

　　专家：新政肯定会影响房价

　　“关键看实施力度，就政策本身而言，新政肯定能让房价降温。因为它触动了房价构成的基础———成本”南京苏鼎房地产研究所所长宋坚表坚信核价新政的作用。采访中不少业内专家都以“比较敏感”为由，不愿以真名发表观点，不过他们都认为，这次物价局出台的政策非常突然，如同一场突如其来的大雨浇向南京的楼市，这对开发商的心理影响绝不亚于“国六条”，对于近期平抑南京飞涨的房价非常有效。

　　记者手记：非常时期，非常政策

　　一个月前，江宁某楼盘房价２个小时飙升１２００元／平方米，创下楼市“神话”；半个月前，江苏省城调队公布数据，４月份南京房价上涨１１．５％，位列全国第三；四天前，南京市当日商品房认购量达到１０９７套，首次突破四位数，刷新历史纪录……“疯了！”“快买，房价越调越高。”

　　房产局从去年开始就动足脑筋：一波接一波的市场检查；不断请开发商集中“上课”、“喝茶”；能公开上网的信息全部透明公开；然而在这场房价的博弈中，作为无法掌控土地供应大权的职能部门，在尽力使完自己的“三板斧”后，接下来，一个终于能和房价直接过招的部门站了出来———物价局。

　　今年５月１１日，南京物价局紧急下发了《关于贯彻省物价局进一步加强和完善商品住房价格管理意见的实施意见》（简称１５１号文），核心内容就是从本月２０日，南京对住宅销售执行“一房一价”。对１５１号文，绝大多数市民好像兴趣不大，在他们看来，现在买房已经“一房一价”。但在开发商的心目中，却被认为是一个“杀手锏”。之所以认识产生偏差，是因为市民和开发商所认为的“一房一价”的理解出现差异。市民所认为的“价”，其实是开发商的报价，而新政中规定“一房一价”的价，其实是物价局根据成本原则核定的“价”。

　　于是，被触痛神经的开发商们开始“发表不满”，有的说商品房首先是一种商品，在建材、土地等所有生产资料市场化的今天，不考虑住宅的商品属性，采用计划经济的管理模式，肯定不合理，企业有“无法承受之重”；有的说，在国家宏观调控政策中，主要是在土地拍卖中，对未来的房价进行限制，但现在，在拍卖中没有规定要“限价”。

　　南京市物价局昨日召开动员大会，再次重申“将新政进行到底”，很显然，一场开发商与政府之间关于房价的较量正在对峙。正所谓非常时期要采取非常手段，结果如何，让我们拭目以待。