【龙虎网报道】自7月21日起,金融机构人民币存贷款基准利率开始年内第三次上调,同时住房公积金贷款利率也相应提高。加息可能成为当前楼市的“退烧药”吗?多数业内人士认为,加息、减税短期内难改房地产市场升温格局。对于当下的楼市而言,降温还要问源头。

　　加息等于温和增加负担

　　银行贷款基准利率上调0.27个百分点和个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点,对房地产市场的影响将体现在两方面:对于购房人而言,加息意味着温和增加负担。以50万元20年期房贷为例,加息前,按实际最优惠利率6.12%计算,利息总额为368045.35元,月还款3616.86元。加息后,最优惠利率调整为6.2730%,利息总额为378723.29元,增加约10678元;月还款3661.35元,实际月供增加约45元。

　　联系到最近7个月内3次加息、33个月内(自2004年10月以来)7次加息,购房人因此累积的房贷负担已不小,以50万元20年期贷款计算,还款额增幅超过了10%。这对于普通工薪阶层还是有压力的。

　　经济学家易宪荣据此认为,高利率势必会抑制房产投资者的需求,会大大改变买房人对未来的预期,扎堆购房的现象也会减少。但前6次加息后的楼市走势证明,这种“通过影响房产需求方来影响供给方从而让房价降下来”的美好愿望从未实现过。

　　事实上,房地产的需求在城市化进程以及居民收入提升的大趋势下,难以抑制。在供求偏紧的情况下,自主需求混杂着投资、投机需求一起释放,“该买的还是买”。对于开发商,加息理论上会带来开发成本提升。相对于房价高涨带来的收入,加息对开发商而言不过是“毛毛雨”。

　　房价直涨原因何在

　　中共中央党校研究室副主任周天勇教授判断,单独的加息不会对房市有太大的影响。而近来关于房价的新闻总让人心惊肉跳:“6个月上涨50%”“新拍出的楼面地价接近在售房价”……3年了,楼市调控旷日持久,房价还未低头却又抬头,原因何在?

　　从供求关系看,有效供给不足,新建商品住宅供需缺口较大。住房需求旺盛客观存在,使得建房的速度总难追上售房的步伐,供不应求导致房价上涨。

　　从成本构成看,地价上涨过快,导致房价成本大增,继而急剧拉升房价。地价过快增长是新一轮房价上涨的主要动力。以长三角一些城市为例,近来住宅楼面地价频频越过万元/平方米的关口。6月21日,上海杨浦区的新江湾城D1地块竞拍成交的楼面地价就已高达12509元/平方米,接近其周边在售新房的成交价。这不过是近来房地产市场逆调控异动的缩影。房地产研究者顾海波指出,土地成本最终会打入房价,高地价客观上推高房价毋庸置疑。

　　从交易秩序看,“炒风”乘势而起,非正常因素助推房价节节高。人为因素推涨房价主要体现在两方面:一些楼盘已达预售标准但就是不申请预售,即便已取得预售许可证也迟迟不开盘;或者已开盘,但拒绝对外销售,以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等方式捂盘。至于纵容销售人员利用职业便利炒作房价,制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价,也屡见不鲜。这进一步烘托、放大了供求紧张,为房价上涨火上加油。

　　从资金面分析,行业外资金,特别是部分股市资金开始流入楼市,助推房价上涨;境外资本大量涌入,加剧了楼市格局改变,在相当程度上强化了房价看涨预期。

　　降温还要问源头

　　究竟啥是楼市降温的“及时雨”呢?其一,供求决定价格,增加供给是降温的必要条件。当前楼市问题的主要矛盾是有效供给不足,在卖方市场格局之下,房价节节攀升,买方恐慌性入市追涨。要楼价趋稳、甚至下调,最有效的方法莫如增加供应。

　　眼下,开发商之所以有“谁捂(盘)到最后,谁受益最多”的共同预期,就是因为他们瞅准了有效供给不足的“软肋”。

　　其二,打击坐庄,整顿交易秩序,扫除囤积居奇。楼市在打击囤地、囤房方面,得动真格。囤地在本质上跟坐庄没什么两样。都是凭借资金、信息优势,垄断资源,囤而不动,待价而沽,只不过达成目的所使用的手段各自不同罢了。可喜的是,国土资源部门今年加大了土地供应。1-5月份,住宅用地的土地供应量比去年同期增长35.5%,普通商品房的土地供应总量比去年同比增加76.3%,经济适用房的土地供应总量更是比去年增加了166%。

　　这当然是个好消息,问题是,供出的土地能及时形成有效供给吗?要新增土地形成有效供给,至少得做到两点:一是批出的土地不能闲置,而是要进入生产领域,形成房屋;二是要所形成的产品必须是主流购买力所中意的房屋,交通便捷、低总价、配套全。前者要求严格执行“土地闲置”回收政策,打击囤地;后者要求推进“90/70”小户型项目,形成冲击性供给。据新华社