【龙虎网报道】

　　二手房价微涨16元/m2

　　南京强征非普通住宅土地增值税、央行加息利息税下调……一系列的政策似乎在达成一个暗示：鼓励市民储蓄存款，平抑房价。但是，南京楼市的“表现”似乎恰恰相反，在二手房挂牌价出现微涨迹象的同时，普通商品房在周末两天的认购量再度超过了1000套。

　　“在南京地税部门传出征收土地增值税的消息后，每天的二手房挂牌量呈递增状态。”365地产家居网置业频道总监单伟表示，7月16日南京当天个人二手房挂牌量是111套、17日是126套、18日是131套……22日是154套，挂牌数量有所增加的同时，房价也有一定程度的细微变动，比如7月16日全市二手房挂牌均价是7306元/m2，22日是7322/m2，涨了16元一平米。

　　单伟认为，从均价稍微上调的情况来看，土地增值税转嫁的现象已经表现出来；但挂牌量没有出现疯长现象，可能对超短期的一些房产投资者产生影响。

　　来自我爱我家中介公司的数据显示，南京征收土地增值税一周以来，相比前一周房源减少了0.91%、客源减少了2%、成交量则增加了50%。该公司市场部经理舒莉莉认为这是“政策突袭所致”，因为很多市民都还没有心理准备，极短时间内的“抛房”导致成交量上升，近日已经趋于平缓。

　　选固定利率房贷更省钱

　　对于老客户来说，今年三次加息都要在明年1月1日起一并反映出来。届时“负翁”们负担又会增加不少。那么加息后“负翁”们应该如何理财呢？

　　昨天光大银行南京分行工作人员告诉记者，他们的固定利率房贷尚未调整，所以正在准备买房贷款的市民，可以考虑固定利率房贷，为自己节省开支。

　　以一笔50万、20年的住房贷款来说，如果按照现在还未调整的固定利率住房贷款,办理5年固定+15年浮动,到期利息为36.9万元,而如果按照新调整的5年期以上住房贷款利率,利息是37.8万元,两者相差了9000元。

　　兴业银行南京分行理财专家建议，对于房贷客户，除了省吃俭用被动地应付负债压力以外，还可以借助银行的创新业务来减少贷款利息支出上的压力。

　　比如该行有一款“房贷利率宝”，通过将理财产品和房贷业务进行组合，可以达到有效降低贷款利息支出的效果。比如王先生有一笔30万元的十年期住房贷款，他可以购买房贷利率宝理财产品9000元，这个理财产品一年可为王先生带来约1800元的收益，可以用此收益来抵扣房贷利息支出，事实上王先生的贷款利率降低幅度超过了0.5个百分点。如果王先生资金较为宽裕，可以购买18000元的房贷利率宝，则王先生的贷款利率可以降低超过1个百分点，从而大大弥补了央行加息的不利影响。

　　租房划算还是买房划算？

　　加息之后，老百姓是租房划算还是买房划算？针对这个老话题，中原地产交易服务中心经理王巍巍算了一笔账。他说，以市场上成交比较多的60万元价位的房子为例，假设买房人手上有20.4万元现金，每月可支配3606元的闲钱，要解决住房问题，有两种方案。

　　方案一：买70m2、价值60万元的商品房，首付18万元，做商业性贷款42万元，贷15年，每月月供3606元，15年利息付出229159元。加上买房时支付的2%的契税和2%的物业维修基金，税费要支出2.4万元。这样，买房子连本带息共支出85.32万元。换言之，15年后，花了85.32万元拥有了一套住宅。

　　方案二：租价值60万元的房子，为便于计算，每月租金设为1706元（这里取值相当于上面买房的同区域的租金价格）。另外每月拿出1900元来进行银行存款，按单利，取平均的利率3.33%，15年下来，实际上存款利息为：1900121515/23.33%=8.5万元。另外，在短期内，租房子省下的首付款及税费共20.4万。我们把20.4万元用于15次1年期的定期存款，按复利算，新存款利率为3.33%。这样，15年的利润为：20.41.033315-20.4=12.94万元。这样，15年后，租房人要支出租金共计30.71万元。15年租房子加投资的钱同样付出85.3万，投资赚回8.5万+12.94万=21.4万。减去房租，为该人15年后手上的资金85.3-30.71+21.4=75.99万元。换言之，15年后，同样付出85.3万元，满足了居住需求，手上又有了75.99万元的资金。

　　结论：上述两种方案最后需要比较的是15年后房屋的市场价值和75.99万元之间的变化。

　　从这样的数值来比对，15年后手上拥有的现金就比当时买入房子的价值60万要高。如果房价上涨2200元/m2（220070约等于16万），两者差不多；如果说房屋增值幅度较大，15年后的房子升值很大，价值远远大于75.99万，那么租房人无疑是不划算的，拿不到房屋的增值部分；房价不涨不跌，保持平稳，买房子是不划算的，因为亏了15.99万。房价下跌较多，无疑租房划算。