【龙虎网报道】业内人士表示，酒店式公寓的租赁回报率正在“趋低”。近日，记者通过调查还发觉，由于贷款利率不断上调，加之税收等因素，使得酒店式公寓的转手收益也在不断地降低。

　　贷款利息趋高收回成本慢

　　我国的贷款利率正处在一个不断加息的“通道”。仅今年以来，贷款基准利率就上调了３次，５年期以上贷款基准利率已达７．３８％。民生银行南京分行零售市场营销部副经理安瑞告诉记者，酒店式公寓贷款享受不到普通住宅的优惠利率，只能执行基准利率，并且最多只能贷六成，贷款年限也不得超过１０年。今年初，市公积金管理中心也明确提出，购买酒店式公寓不发放公积金贷款。

　　“贷款投资实在不划算。”在城中某酒店式公寓项目付了定金又退房的赵小姐告诉记者，她此前看中了一套５０多平方米的酒店式公寓，单价１．４万元／平方米左右，总价约７０万元。她细算了笔账，首付五成３５万元，贷３５万元，还款期限１０年，需要支付的利息为１４．６万元，也就是说实际买房成本为８４．６万元。再加上４％的契税和３％的维修基金，总购房成本约为９０万元。按照租金３０００元／月计算，收回成本要２５年。而一般来说，１５年左右可收回成本，才具有投资前景。

　　记者发觉，实际上，目前君临国际、朗诗熙园等租赁情况较好的项目，也不一定能租到３０００元／月，２５年收回成本还是比较理想的状态。

　　税费增多缩减投资利润

　　购买酒店式公寓的，不乏想短期内转手套现者。酒店式公寓大多是办公或商业性质，５年内转手，要面临营业税、个人所得税、土地增值税等多项税种。由于酒店式公寓单价较高，面积不大，总价却不低，因此要缴纳的税费也往往不菲。

　　还以赵小姐看中的那套５０平方米，７０万元的酒店式公寓为例。如果买下，除了贷款利息以外，还需缴纳４％的契税。而因为是非住宅，无论何时转手，都要缴纳交易差额５．６％的营业税和２０％的个人所得税，以及全额３％的土地增值税。

　　假设５年后，赵小姐出手这套房，价格按２００６年南京房价６．１％的涨幅计算，出售总价可达９４万元，可得２４万元的“毛利”。那么，赵小姐需缴纳的税费包括１．３万元营业税（９４万×５．６％），４．８万元个人所得税（２４万×２０％），以及７．２万元土地增值税（２４万×３％），加上买房时的２．８万元契税（７０万×４％），和５年所支出的７．３万元贷款利息，总计２３．４万元。最终，她只能“净赚”６０００元。

　　显然，在政府努力通过调控，稳定房价的情况下，房价涨幅又不可能很大，投资获利空间无疑是非常小的。那么，专家学者对酒店式公寓又有怎样的看法？请继续关注本报的后续报道。