【龙虎网报道】小周夫妻工作两年多，现在住着一个单室套，今年初，他们获悉自己住的地段要拆迁，就找亲戚朋友凑了首付款，又贷款25万，买了一个50多平方米的二手房。

　　“已经欠了亲戚一屁股债，没钱装修，只好趁着房子还没有拆，把新买的房子出租出去。”于是他们以每月900元的价格将房子租了出去，至少可以撑起每月2000左右房贷的“半壁江山”。

　　眼看租期一年就差几个月了，小周和爱人商量着，明年这租房的价格一定得往上“提提”。“眼瞅着今年加息加了四次，明年光是贷款都要多付近百元，房租涨到1000元，多出的100块够付我银行涨的利息就行了。”

　　而现在租住在新街口附近、在一家事业单位上班的白领小黄也表示，预计马上合同到期，房东也会涨价的。“如果房东提出来要涨一些房租，我也会接受的。毕竟物价涨了不少。”

　　计算：以租养贷越来越不划算

　　“以租养贷”是否划算呢？除此以外还有其他方式吗？记者请教了农行CFP国际金融理财师侯骏先生。

　　“被动型”越来越不划算

　　目前“以租养贷”一般有两种类型———“被动型”和“主动型”。“被动型”指的是投资型购房者，新买房屋不是用于自住，而是建立在将来房屋升值转手后赚取差价的预期上。现在为了还房贷和降低房屋的空置成本，被动出租新房。

　　例如，假设投资者近期在市区较好的位置买房，要1万元/平方米，买70平方米，在银行贷款50万元。每月租金2000元，除去所得税，一年租金收入约为2.3万元。而50万元的贷款，以加息前的贷款利率计算，年利息近2.7万元。租金还抵不上贷款的利息支出。此外，如果算上出租前的装修成本、出租到期后等待新租客的间断时期空置成本，“以房养租”更加入不敷出了。

　　“主动型”要充分考虑成本

　　在“主动型”中，有的购房者将中心地段的住房以较高的租金出租，再用较低的租金租住偏远地段的房子，赚取房租差价。

　　侯骏先生分析，要充分考虑各种成本。例如，城中和偏远地段的房屋租金相差500元，搬到偏远地段后每月需要支付的交通成本就达到了300元，再算上交通的时间成本，那么即使有200元差价也不一定值。此外，《南京市房屋租赁管理办法》规定，出租人还要与出租屋所在地公安机关签订治安责任书，承担治安责任。严格说来，这也是“以租养贷”的成本。因此，租金差价在1000元以内的，专家建议不要轻易“以租养贷”。

    影响：房租上涨受加息影响不大

　　一位从事房产租赁的专家表示，据不完全统计，今年上半年的房租较年初上涨了10％-15％，一方面有租赁税征收的原因，房东把这部分税收转嫁到了租房者身上；另外一方面，物业税开征的预期也在一定程度上会影响房价；当然，几次利率的提高，给一部分指望以房养房的出租人带来成本的上涨，故提高租金也有可能，但是这个原因对整个房地产租赁市场的影响不大。
　　除了不少租房人租出去的房子没有贷款以外，合同期签得长，不能中途上涨也是一个原因。而使得房屋租赁价格水涨船高最重要的因素还有两个方面，一个是房价的持续攀高，租赁需求增加，而另一个就是整体物价的上升，租房价格也势必跟着涨。
　　

　　建议：投资金融产品更划算

　　侯骏先生表示，2年前买的房屋相对较适合以租养贷，但现在考虑到加息和房产升值空间缩小因素，在城中买房以租养贷压力就更大了。

　　明年新利率执行后，贷款期限5年以上的房贷利率上升到7.56%。国家统计局数据则显示，2007年6月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，南京市新建商品住房销售价格同比上涨11.3%。这样算来，目前南京“以租养贷”的投资者年收益率不到4%。今后，在加息通道中，房贷利率还会上调，而随着国家对炒房的抑制，房价升幅变小，税收政策日趋严格。因此，填平利率、税收成本后，收益率也越来越有限。

　　侯骏先生分析，投资者可将闲钱投入到股市、基金、银行理财等金融产品增值，从目前的市场看，很容易达到6%-10%的年收益率，相比变成“房奴”后“以租养房”而言，更为可取。