【龙虎网报道】又到岁末年终，楼市却现不同。和去年从年初到临近春节南京楼市一旺到底的火爆不同，今年楼市起伏相依，持续的火爆局面从7月份之后趋于平淡，“金九银十”不再，直到目前越发冷清局面的产生以及各方对于年末乃至来年的预测。
　　
　　那么，对于现在的购房者而言，在房价高企、贷款困难、拐点争议不断等情况下，是继续观望还是下手?对于开发商而言，在土地大战、购房者观望、贷款收紧等情况下，年底是抢着开盘回笼资金还是博来年?
　　
　　与今年上半年新房、二手房同步追涨，购房者被逼着“抬轿子”的状况截然不同，在这个年末，不仅新房与二手房的供应量放大使得市场选择面大大增加，买家也多多少少放下了此前的心理冲动而观望。随着调控效应进一步显现以及传统淡季的到来，今年末的南京楼市没有延续去年同期的辉煌，短期低迷迅速扩散到各个方面。目前，无论是二手房、商业用房、高档房还是新盘，都没能成为年关旺销的突破口。
　　
　　二手房：压力缓解有限买家没把握
　　
　　“市场需求仍旧低迷，购房人在调控期中对未来市场走势没有把握，存在一定的观望气氛，希望等市场状况明朗再说。”“我爱我家”市场部舒经理不无担忧地表示，在最能反映需求变化的二手房，年末的销售压力还是没有丝毫缓解。“我爱我家”同期的市场调查显示，与10月份相比，11月份的房源增加了6．39%，但成交量却减少了21．49%，这使得二手房面临与2006年截然不同的状况。“2006年二手房市场在经过一系列的宏观调控后，金九银十表现平平，11-12月份却进入需求爆发期，市场急剧升温。而2007年11月，却正处在9、10月份银行信贷的政策调控的影响下，成交量明显缩水。”

　　以往当一手房因价格偏高、观望气氛增长而出现相持的时候，二手房往往能相对缓解这种压力，而眼下这种压力的缓解却遭遇瓶颈，“我爱我家”表示，11月份全市的二手房成交价格比较稳定，但单价6000元以下的二手房交易占比为5．9%，环比上月减少了32．18％，其中原因就在于6000元以下房源较为集中的江宁、江北等片区随着年关临近，开发商面临年终结算的压力，为了尽快回款，纷纷推出房源，对二手房市场产生了一定的分流作用，同时当地的二手房价也在缓升，需求的释放空间越来越有限。

　　新盘，”开盘潮”缺乏带动效应

　　延续此前周末开盘潮的势头，上个周末南京市又有包括天润城、第七大道、赛世香樟园、君悦华庭等数家楼盘新推房源。但总体成交却进一步低迷，来自网上房地产的最新统计却表明，12月份首个周末两天全市共认购住宅462套，成交160套，最低成交量仅有68套，相比11月底又有所减少。

　　回顾10月底的最后一个周末，整个南京楼市包括宋都美域、第七站、7彩星城、天华绿谷、天润城等近10家楼盘一齐新推上市，仅在两天内就创下卖房近千套的成交量。11月初，包括东方天郡三期、鸿意星城、新城市虹桥中心、盘龙山庄、鲁佩特庄园等楼盘又群集上市，周末成交量再度达到800多套水平。与最高峰时期相比，进入12月份，目前这种周末扎堆开盘对新盘销售的带动已经明显陷入低潮。

　　高价板块出现高调促销
　　
　　值得注意的是，除了价格战愈演愈烈的江北外，其他一些此前姿态高高在上的板块目前也有了大幅度的优惠举措。河西一家高档楼盘近日就高调宣称其在售的两幢精装修小户型将推出降价优惠，在开盘后三天内购房，如果首付达到三成以上五成以内就可以享受96折的优惠，此外每平方米降价80元；如果首付达到50％以上就可享受96折的优惠，此外每平方米降价120元，一次性付款则会更多。记者了解到，该项目新推出的这部分精装修房均价为万元出头，总价在80多万，此前他们曾在“金九”期间开盘推出两幢普通住宅，均价大致在9600-9800元／平方米。由于中小户型总价合适而热销，其中一幢刚刚推出就当即售空，另外一幢目前也仅剩几套，此前开发商只推出一次性付款97折优惠，而眼下这批精装修房按照最高优惠单价打折后仅在1万元／平方米左右。高调优惠的不仅仅是河西的个别项目，记者了解到，城中、城北的数家楼盘也陆续推出了名义不同的促销措施。城中某项目10月份就曾经推出包括团购在内的促销活动，目前该项目又表示对春节前购房的客户一次性付款和按揭贷款的不同的大礼包活动。河西另一家在售小户型则表示将推出部分特价房，总价最高可优惠10万／套，此外购房首付也降低至两成。城北一家楼盘则推出购房一周内一次性付款总价可减5000元。

　　对于目前一些新推出促销的楼盘而言，前期的市场都比较热销，同时板块均价也存在一定涨幅，对此相关人士分析说，销售压力并不只存在于类似江北这样少数供应量密集的板块，由于接近年底市场的观望气氛明显，开发商的推盘速度也需要及时得到消化，不排除往后此类打折促销的方式会进一步扩大。

　　商业用房年末也滞销

　　随着第二套房贷款及商业用房的首付及利率提高，加之商业银行的贷款门槛纷纷收紧，购房者的前景预期受到极大制约，而在投资率较高的部分市场如商铺、写字楼等，这种买家的看淡趋势进一步明显，市场成交明显放慢。

　　在城中一家写字楼记者看到，项目下半年在售的200多套房源至今只卖出60套左右，而与同期周边一些高档公寓的价位相比，写字楼均价甚至还要低于住宅300-500元／平方米。开发商透露说，写字楼的贷款客户往往要多于住宅，但目前银行对商业项目的贷款收紧，对于这部分客户有较大影响。与此同时，城中的另一家写字楼项目也首先推出了其相对稀缺的高层住宅部分，而把主力写字楼放在了明年。

　　商铺的投资热也有所回潮，今年原本是商业项目大量上市的一年，其中仅商铺就有接近20个项目上市，记者昨日登录网上房地产发现，截至目前全市还有接近197万平方米商业用房待售，而全年认购成交的商业面积仅有50多万平方米，大致与2006年的55万平方米销售量相当。事实上，大部分商业项目是在下半年以后才批量上市，在江宁某大型商铺记者了解到，下半年以来在售商铺被市场消化的数量还不到两成，而同周边住宅相比，这些商铺的销售价格并不算高，招商条件也比较优厚，在江宁另一家楼盘记者了解到，在同期住宅已经热销一空的背景下，新推出的社区商铺却无人青眯，开盘两个月一套也没有卖掉。

　　有专家表示，在2007年国家多次上调存款准备金率后，准备金率已突破近20年来的最高点，并且仍有不断上调的趋势，预计2008年银行放贷额度仍然从紧，甚至有可能超过2007年下半年。另一方面商业用房的供应量明显放大，随着多个新写字楼的推出，销售压力将由今年下半年持续到2008年，高档写字楼售价的涨幅将有所回落，以租代售、开发商持有物业或整体出租的方式将越来越多。