【龙虎网报道】今天起，南京首个房地产股权投资集合资金信托计划开始发行：南京金东房地产项目公司转让70%股权、募集2亿资金，用于江北海德北岸项目二期开发。

　　据了解，该信托计划期限2年，募集资金规模为2亿元人民币，预计年收益10%。受托人预计持股2年，并在2年期满时优先向项目公司股东转让。项目公司股东不受让时，则由受托人向第三方转让或要求对项目公司进行解散清算。为了降低计划的风险，在满1年时返还投资者50%本金，满2年返还剩余50%本金。　

　　今年首个优先股权信托产品

　　据了解，此次发售的信托产品是今年首个以股权方式亮相的信托产品，而且是优先股权。

　　此前南京发行过一些信托计划，一般资金募集后，是以贷款形式发放给企业，跟投资人约定贷款利率，只要公司经营稳健，收益也是相对稳定的。

　　这次发行的是优先股权信托计划，所谓优先股权，一般收益也是固定的，只要没有什么大的风险，10%的年预期收益基本是能够保证的。而风险是相对较低的，如果发生公司破产清算的极端可能，只要公司有现金流，就要先支付给优先股东，如果还有剩余，才会支付给普通股东，因此风险要远低于普通股权。

　　低于百万别想“入门”

　　据了解，南京金东房地产项目公司成立于2003年，注册资本人民币1.3亿元，主要从事房地产开发经营、租赁和物业管理业务。经江苏华信资产评估有限公司评估，截至2007年10月31日，该公司资产总额5.4亿元左右，负债1.8亿元左右，净资产3.6亿元左右。

　　增资后，项目公司注册资本由1.3亿元人民币变更为3.3亿元人民币（以实际募集资金为准），受托人持有项目公司70%的股权，南京金浦房地产有限公司持有项目公司30%的股权。

　　据介绍，2亿资金募集后，将主要用于长江大桥北引桥东侧的海德北岸项目的二期开发，总建筑面积23万平方米，其中住宅面积16.7万平方米。

　　要想投资该信托计划，必须满足下列条件：最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者其他组织；个人或家庭金融总资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。

　　符合条件的投资者即日起可通过南京银行58个网点或者江苏省国投进行预约。

　　万一楼市转冷咋办

　　前两年如果投资了房产公司的股权，闭着眼睛都能赚钱。

　　但是随着去年宏观调控措施不断出台、楼市销量缩减，现在去投资房产公司股权，万一楼市出现拐点、楼盘大幅降价怎么办？这样的股权投资风险有多大？

　　据介绍，在金东房地产股权投资集合信托计划中，投资者获得的是项目公司的优先股权，其风险介于债券和普通股权之间。也就是说，如果公司破产清算，那么先偿还债权人的债务，其次是优先股东，此后才是普通股东。

　　据项目相关负责人介绍，首个房地产股权投资信托计划采取了几项风险控制措施：

　　首先，从项目房价上看，根据目前江北房价，保守估计在每平米4500元，随着长江隧道、长江三桥的建设，未来房价还有上升潜力，第一还款来源比较充分。

　　其次，受托人控制项目公司70%的股权，而且省国投还会派驻财务总监，对项目财务、销售进行监管，一旦发现经营有问题，会立即实行保护措施。

　　此外，金浦房地产公司的控股股东金浦集团主营为化工行业，如果未来房地产出现系统性风险，资金不足部分可由化工行业的现金流进行弥补。

　　融资2亿

　　开发商至少赚2亿

　　通过信托融资2亿，每年要付给投资入股方10%的年收益——这显然比银行贷款利息要高，开发商的利润岂不是减少了？事实并不是这样。采访中，记者了解到，就以海德北岸这个楼盘为例，开发商借到这2亿元，自己至少还能赚2亿多。

　　这2亿元怎么算的呢？在信托计划书中显示，该项目公司目前注册资本1.3亿，但公司连土地、土建投入等总资产有3.57亿，公司对外又借了1.87亿左右；而项目一共23.3万m2，保守估计能卖4500元/m2，如能顺利卖出，总销售额就达到了23.3万4500=10.48亿。除去该公司自己出的3.57亿，负债1.87亿，以及信托融资来的2亿加两年每年10%的利息后就是2.4亿，10.48-3.57-1.87-2.4=2.64亿。

　　“但这个数字不是完全准确。其中1.87亿的负债每年还有利息要付，这个数字不知道。可即使这样粗略算来，该楼盘应该保守收入在2亿多。”投资分析人员如是说。

　　只赚地价

　　利润也超过2亿

　　同时，一位江北的开发商也告诉记者：就算赚地价，这个项目也应该利润超过2亿。

　　为什么这么说呢？因为该地块不是拍卖地块，可能是早年协议拿地。当时江北许多楼盘的地价都只有10-20万/亩，该项目可能稍贵，也就大概在40-60万/亩左右，按1.5的容积率折算下来楼面地价也就是400-600元/m2。而如今江北楼面地价已经涨到了2000元/m2以上。比如2007年3月红太阳以9.5亿拍下的江北地王，楼面地价就达到了2400元/m2。“就算现在楼市有转冷的迹象，开发商对土地估值没那么高，按2000元/m2算，光土地该楼盘就能赚到1500元/m2，乘上23.3万m2，该楼盘光土地就能赚到3.49亿，去除财务成本肯定也有2-3亿。”

　　这位开发商告诉记者：该项目融资2亿，在房地产融资里都不算多的；同时，开发商又没选择直接把土地或建到一半的项目直接卖掉，就是觉得建成后再卖有更多利润，可能是认为2年后房价会高于4500元/m2，那利润还会比2亿更多。至于通过信托来融资，10%的年利率只比银行贷款稍高，而且还能把经营亏损风险转嫁给投资人，应该算比较划算的。