【龙虎网报道】最近，是南京房产中介的“多事之秋”，中天、创辉等房产中介先后出现问题。2月22日，就在房产中介融众公司诈骗案刚刚宣判结束，南京再次爆出房产中介“楼外楼”涉嫌地下融资事件，“楼外楼”以假房产证作抵押，以回报高额利息为诱饵，非法融资涉及金额1000万元，因为无力偿还，受害人已向警方报案。目前，“楼外楼”事件正式进入司法程序。

　　“楼外楼”事件中，多个受害人都是轻信了该房产中介公司董事长王某提供作抵押的假房产证，将大笔的血汗钱倾囊借给王某。因为，他们相信还有什么比放在手里的“白纸黑字”的房产证更安全的呢？直到“楼外楼”事件即将爆发的前夕，还有许多受害人还蒙在鼓里。“其实，如果这些受害人能够多了解一些房地产转让或抵押过程的法律法规，多学习相关的知识，这样的悲剧完全可以避免。”昨天，南京市房产管理局有关人士如是说。

　　每年的三四月份是二手房交易的旺季，然而，二手房往往比新房蕴含着更大的法律风险。以“楼外楼”事件为鉴，今天，本报特别邀请南京市房管局产权市场处抵押登记科陈小松科长讲讲在二手房转让交易以及抵押过程中可能遇到风险和防范措施。

　　【民间借贷须进行抵押登记】

　　案例：张先生的好朋友李先生最近做生意急需一笔钱周转，可是公司太小，到银行申请贷款有难度。于是李先生以自己位于鼓楼区的一套70多平方米的私房为抵押，向张先生借款30万元。老李将房产证作为抵押放在张先生手里。两人约好，一年后就归还本金，利息6万元，这么高的利息让张先生实在难挡诱惑。可是一年过去了，老李仍没有还钱，张先生多次打老李的手机，但是停机了。张先生这时慌了神，等他到房产管理局一查询，这套70多平方米的私房已经于1月前以70多万元的价格转让给别人了。房产证明明在手里，这房子是怎么转让给别人的呢？原来，老李将房产证挂失，并转让了房子。现在老李已经不知去向，家人的30万元血汗钱也成了泡影，张先生欲哭无泪。只得向公安机关报案。

　　解析：目前，民间借贷十分活跃，其中以房产作为抵押物的更占了“大头”。正确的做法是，民间借贷双方当事人应本人持身份证到房产管理局产权抵押登记部门，办理相关产权抵押登记，签订正式的借款合同，合同中明确载明：抵押物状况、借款金额、债务履行期限、双方权利义务等内容。如到期债务人不能归还欠款，债权人可向法院起诉，申请执行房产。经过这样的法律程序，债权人的合法权益才能切实得到保障。

　　【房屋产权须查清】

　　案例：在签订正式的房屋买卖合同之前，售房者张先生向购房者许女士出示了房产证，上面载明房屋的所有权人为张先生夫妇。许女士起初对张先生一个人签约提出质疑，但张先生解释说，张太太现在在国外，因此委托张先生一个人签约。考虑到房屋的性价比比较高，许女士与张先生签订了合同。不久后，房价大幅上涨，张先生拒绝如约办理过户登记，许女士无奈向法院提起诉讼。但张先生却辩称，所售房屋为夫妻共同财产，其售房行为未经张太太同意。法院在查明事实后，判决确认购房合同无效，张先生向许女士返还购房款，并支付相应利息。

　　解析：根据我国合同法和婚姻法的相关规定，夫妻中的一方在未经另一方同意的情况下，不能对共有房屋等重大财产进行处分，一方与他人签订的售房合同无效。与新房相比，二手房的产权认定更加复杂，常常导致纠纷的产生。要避免陷入产权纠纷，购房者必须和房产证上记载的所有权人一起签订买卖合同。本案中，许女士由于没有坚持与张先生夫妇二人共同签订合同，以致期待利益无法得到法律保护。

　　【要迁户口须讲清】

　　案例：侯先生来南京工作了几年后，手里有了一些积蓄，便打算将妻子和女儿都接到上海生活。考虑到划片就读的政策，侯先生特意在某重点中学附近的小区购买了一套二手房，以便女儿能够接受更好的教育。房屋交付与登记过户都办得非常顺利，但当侯先生打算将一家三口的户口迁入所购的二手房内时，却被辖区派出所告知，该二手房内原有的户口尚未迁出，因此侯先生一家人的户口无法迁入。在与卖房人交涉未果的情况下，侯先生提起诉讼，却被法院裁定驳回。

　　解析：法院裁定驳回侯先生起诉的原因在于，户口的迁入不属于人民法院主管的范围。按照现行的交易政策，户口和房屋产权分别由公安机关和房屋管理机关归口管理。侯先生所办理的房屋过户手续，仅仅导致房屋产权的变更，而该房屋的户口状态却并未发生改变。受到户口政策的影响，卖房者的户口不迁出则侯先生等购房者的户口就无法迁入。购房者应当在付款之前首先查清所购二手房的户口状态，并与售房者就户口迁出时间与违约责任等作出明确的约定。