【龙虎网报道】2007年11月，南京楼市在往年相对成交高峰月份成交量出现萎缩，“缩量上涨”初现端倪；

　　2007年12月，南京楼市供应量出现井喷；供应量当月达到104.24万平米，环比增长49.84％，供大于求的市场格局形成；

　　2008年1月，供求关系彻底逆转，受此影响楼市成交均价跌幅近10％，几欲跌破5000元/平米关口……

　　2008年2月，江北旭日上城“一口价，4500元/平米”；河西云河湾打出“起价，8810元/平米”，号称直降3000元/平米！

　　虽然南京万科由于其光明城市销售已近尾声，新盘金域缇香、红郡、金域蓝湾尚未上市，使得万科“降价风”短期尚未对南京楼市造成冲击，但“山雨欲来风满楼”的气息已弥漫开来。

　　降价的预期，使得部分购房者跃跃欲试的同时，也迫使“开盘跑量”的开发商不断调整着自己的开盘策略……

　　南京楼市两年来拐点回顾

　　从房价单个指标来看，从2006年初至今，南京房地产市场至少已出现过两次拐点：

　　拐点一：大致出现在2006年10、11月份。期间，南京市房价跌势趋弱，并于2007年1月份达到低谷4489元/平米。随后，开始进入新一轮的增长周期。

　　拐点二：大致出现在2007年8月份。期间，南京市房价涨势趋弱，并于2007年9月份达到历史房价最高5996元/平米。随后，开始进入新一轮的调整周期。

　　目前，南京房地产“拐点论”风声再起。但值得关注的是，与普通民众理解不同的是，目前的疑似拐点并非调整期的拐点，而是又一轮发展期的拐点。

　　如图一所示，如果房价朝着方向一发展，市场将有望进入新一轮的发展期；如果房价朝着方向二发展，市场仍将进一步调整。也就是说，就房价单个指标来看，南京商品住宅市场目前面临着“向上走”，还是“向下走”的趋势抉择。

　　因此，近期房地产市场事实上调整期的拐点已于2007年8月形成。如果认可1月是一个市场拐点的话，房价将有望走出近段的调整期，开始展开新一轮的上涨行情；相反，如果市场拐点尚未形成，则市场仍将进一步调整，房价有望创出近期新低。

　　拐点形成的支撑因素
　　
　　投资

　　从房地产投资来看，南京市房地产市场2004年至今共经历有两次投资高潮。其中，后一次开发热潮从2006年三季度开始，一直延续至今。这一投资热潮在2007年三季度达到最高，单季度房地产投资额达到149.71亿元，同比增长55.55％。贯穿2007年的房地产市场的火热极大地激发了开发企业的投资力度，甚至一度因供求关系紧张，开发企业为获取更多利润而不惜采取“捂盘惜售”的策略，并最终导致了南京5月份“核价新政”的出台，以行政手段开始对房价等市场敏感要素进行干预。

　　消费

　　对于南京房地产市场而言，如果2004年可以喻为“房地产的春天”的话，2007年完全可以称为“房地产的夏天”。平均而言，南京一手住宅市场投资兼投机行为约占到整个市场需求的25％－30％，这一预期的改变对市场形成的影响不容低估。

　　但值得关注的是，在政府利益与开发企业利益目前有着较高正相关性的前提下，人们对未来房地产市场发展预期即使不是很好，但也不会太坏，这一点在2003年至今的发展历程中已得到验证。愈“调”愈高已透支了购房者对政府调控房价的信心，在这一轮短期的调整中，人们对房价下跌并不抱有过多的期待，只是希望能够在自身收入允许的情况下拥有一个适合自己的“家”。

　　收入水平

　　从市场表现来看，房价增幅总是围绕人们收入增幅上下波动。从2007年二者关系来看，到2008年五六月份房价涨幅将与收入增幅趋同，房地产市场将进入新一轮的景气区。当然，这是在2007年特定的政策及发展背景下的推测，2008年市场走向将根据调控方向及力度的不同而有所变化。

　　拐点，谁首当其冲？

　　对于这一次市场的调整，在众说纷纭中渐成基调。这种基调不以开发商及购房者的感受而转移；同时，调整也不以房价为唯一的评判标准和尺度。房地产行业对整个国民经济的的拉动及带动作用明显，同时也受制于诸如建材、能源等资源的制约，在一定时期内，其发展水平将随着市场预期及相关因素的影响而趋弱或趋强。

　　如果说，南京目前房地产市场是去年七八月份拐点的继续，则这轮调整仍将持续，并于下半年趋于明朗；如果是酝酿的一次新的拐点，则意味着新一轮的发展期提前启动，并将进入一个温和平缓的上升期，这一时期或将持续一年或更长的时间。

　　如果市场调整进一步加深，对于南京房地产市场，尤其是开发企业而言，将会直接感受到一股“秋的寒意”。而首当其冲的将是2007年在市场火热背景下高价拿地入市的企业，在下一轮发展期到来之前，这些企业不得不承受市场过多变数的风险。（本文观点不代表本报观点）