【龙虎网报道】在上周刚刚结束的南京春交会上，易居南京研究中心对现场购房者进行专项调研，调研报告显示，2008年南京楼市呈现以下几个特征和发展趋势：

　　趋势一：购房者年轻化、高学历、高职位特征显著，商品住宅对无积蓄的中低收入人群说“不”

　　依据易居南京研究中心2008年的调研结果显示，在2008年南京潜在购房群体中，各年龄段的分布较为平均，但仍然以26－30岁年龄段为主，这一消费群体占被调查样本的比重为27.44%，与2007年春交会相比，略微有所上升。从家庭结构来看，被调查的潜在购房者主要以三口之家为主，占全部被调查者的47.44%。与此同时，两口之家的比重上涨幅度明显，由2007年的20.51%上升到26.29%，因此过渡型的两室一厅型产品的市场潜在需求明显增加。

　　从受教育程度来看，在430个被调查者中，本科及以上学历者占到56.51%，高学历依旧是潜在购房者的主要特征。从职业分布来看，潜在购房者以企业、公司普通员工与中层管理人员为主，两者的比例占47%，表明目前南京商品房市场依然是以满足普通大众的居住需求为主。

　　趋势二：改善型自住需求占主体，享受型需求攀升，投资型需求抬头

　　从购买目的来看，74.4％的潜在购买者买房的目的是自住，这与往年的情况基本吻合。2008年休闲度假与升值后转手的比例有一定的上升，这是今年出现的一个明显特征，但目前整体占比仍然不大，溧水等远郊地区的房地产市场由于同时兼具这两种功能，预计今年可能会有一个需求的小幅增长。

　　在74.4%的自住需求中，改善型需求占到58.75%，这一部分仍然占据自住性需求的重要地位，其次，随着购房群体的逐渐年轻化，自住用途中结婚用房也成为主流需求之一。同时，拆迁需求明显降低，而落户的购买需求明显上升，由去年的6.58%上升到10.94%，表明外地来宁的年轻群体尤其以大学毕业生为主将成为未来三年内购房的另一个潜在群体。

　　趋势三：江宁与城东板块将再次受到热捧，溧水板块令人期待

　　从潜在购房者的意向购买区域来看，需求比例最大的区域集中在江宁板块，24.84%的潜在购房者准备在江宁买房。

　　受去年河西房源供应吃紧以及房价攀升的影响，河西板块的潜在购房者明显下降，比重由去年的19.03%下降到11.66%，而城东板块凭借良好的自然环境与南京市民长久以来的心理认同感，今年该板块的意向购房者超过河西，成为第二大热点板块，这一板块的潜在购房者已连续几年保持15%左右的比例。

　　此外，今年溧水的潜在购房者占有一定的比重，而相比之下，江北的潜在购房者则明显减少，房价的透支与交通不便、生活配套匮乏等一系列不利因素是这一板块受冷落的主要原因，这使新兴的溧水板块更加让人充满期待。

　　趋势四：两室套型需求平稳，部分三室需求被分化，酒店式公寓需求有所增加

　　从套型需求分布来看，在各套型需求出现均等趋势的同时，二室二厅与三室二厅一卫的套型成为今年需求主力。其中二室二厅的比重达21.2%，这一比例在经历去年的小幅下调后，今年又有所上升。四室以及五室以上的需求比例在逐年扩大，舒适型与奢华型的居住需求在不断增多。此外，其他套型如一室无厅的酒店式公寓等作为过渡及投资等用途，购买需求也有所增加，

　　趋势五：购房面积需求两极化现象凸显

　　从面积需求来看，需求最大的面积段由去年的111-120平米段上升到121-144平米段，但在需求量上的优势并不明显，所占比重也只有14.7%，与81-90平米段及91-100平米段的需求比重基本持平。

　　与此同时，今年潜在需求面积上呈现出一个显著特征：201平米以上与70平米以下的房源需求比重都有明显增加，奢华的享受型产品与过渡型的居住需求同时并存。

　　趋势六：价格承受能力增强，主城大宅与郊区别墅直面竞争

　　潜在购房者的总价承受能力在90-100万元段达到峰值，与往年相比，购房者对于房价的承受能力明显提升，一方面是受到市场房价提升的大环境影响，另一方面在被调查的潜在购房者中，别墅的意向购房者占有一定的比重，在整体上也拉升了总价的承受力。

　　从不同的产品类型看，多层的购房者的单价承受能力集中在5501-6000元/平米段，小高层与高层产品的单价承受能力分别集中在8001-9000元/平米段与9001-10000元/平米段，但价格的集中度并不十分明显。此外，潜在购房者对别墅产品尤其是独栋/双拼产品的单价承受能力并不是很高，与城中的大面积公寓产品的价格差并不明显，预示着今年城中高档住宅与别墅产品之间的“相对”竞争将逐步凸显，同时，这种竞争格局也给低价位的远郊别墅提供了一定的市场机会。

　　（易居中国南京研究中心）