【龙虎网报道】投资、投机需求得到抑制

　　经过新一轮的宏观调控，去年底开始从银行贷款投资的难度就加大了，不合理的投资需求得到了有效的抑制。同时，银行的货币政策思路仍然是适度从紧，因此商品房投资、投机需求在继续减少。

　　另外很重要的一点是，南京去年出台的住房保障新政，将低收入家庭都纳入了保障范围，力度很大。尤其在新政中，对廉租住房保障资金的来源和数量，做出了明确规定，对市、区财政的要求非常具体。大量的保障性住房开工建设推向市场，将解决低收入家庭住房问题。

　　从开发层面看，各种因素在促使企业加快开发步伐。南京市国土局对项目开发建设的周期有要求，对闲置土地也有明确、严格的处罚规定，再加上货币从紧的政策以及多次加息的影响，使开发商贷款开发的压力普遍在增大。这将促使出让的土地尽快转化为新房源上市，保证楼市供给。供应跟上了，投资需求减少了，供需关系当然改善。

　　南京楼市处在回暖过程中

　　2007年南京销售了1000多万平方米的商品住宅，这么大的销售量是阶段性供求失衡引起的，不是常态。要判断南京楼市今年以来的成交水平，和2006年的成交情况对比看比较合理：每月销售五六十万平方米的商品房是正常的。

　　而2008年以来，南京商品住宅每月成交水平在三四十万平方米左右，相对低迷，应该处在回暖过程之中。这段时间南京市场投资、投机性需求很小，也有相当数量的自住买房人观望。产生这种情况的根本原因，是老百姓对市场预期不稳定。有的人乐观，有的人悲观，两种观点力量胶着。老百姓入市的动力不够，导致开发商的压力继续加大。楼市下面怎么走，关键就是老百姓会等多久。如果大部分人一直等，一些企业可能就会挺不住，转而降价，进行新一轮洗牌。也有可能大部分企业都挺住了，直到购房人纷纷入市。

　　虽然楼市整体相对低迷，但也要看到，仍然有销售不错的区域，销售较好的楼盘，楼盘销售出现分化。品牌企业的产品体现出优势，而缺乏特色、定位不明确、品质不高的楼盘，压力较大。在这种情况下，就会出现行业间的优胜劣汰。

　　另一方面，5·12汶川大地震发生后，老百姓对房屋的抗震性能、结构安全更加关注，这也对开发企业提出了新的要求。

　　南京房价调整空间相对小

　　今年以来大家讨论比较多，也很关心的，是广州、深圳等城市的房价变化。珠三角地区的房价有一定的下降，长三角地区还不明显。但是城市本身的情况不同，发展的路线也不同，所以不能把房价的涨跌完全相提并论。

　　南京的房价一直还是比较稳健的。虽然去年上涨幅度比较大，但我们做过一套分析图，显示南京与广州、杭州等地相比，同一时间段内房价上涨幅度相对小一点。尤其是去年实行了“一套一价”政策后，房价快速上涨的势头得到控制。所以，在深圳等城市房价明显回落做出调整的时候，南京的调整幅度没有那么大，只是个别区域变化比较明显。

　　虽然目前市场观望情绪浓厚，但也要看到，南京每年都有一定量的自住性的需求刚性支撑，根据以往经验看，过一段时间，一部分自住购房的人群依旧会在适当的时机买房。同时，开发商也会调整思路，迎合市场需要，吸引购房人入市。

　　此外，人民币在升值，物价在上涨，房地产材料价格上涨较快，企业的各种开发成本在上升，这些都是促使房价上涨的动力。老百姓现在买房，有讨价还价的余地，所以目前不失为一个相对合理的购房时机。