【龙虎网报道】1.上市、销售同步小幅放大，销售低于预期。根据对南京网上房地产的数据统计，2008年5月份，全市商品住宅上市7379套，较4月份环比增长397套，增幅5.68%，成交4355套，较4月份环比增长212套，增幅5.11%，略低于上市量的增长。成交套数与上市套数的比例为59.01%。总体来看，5月份的南京楼市呈现上市、销售同步小幅放大的格局。

　　6月份将是淡旺季交替的一个月，7、8月份市场将彻底进入淡季，因此，6月份将成为在售及新推楼盘最后的盛宴，6月份的走势也直接关系到9月份秋季旺季来临时，市场能否真的回暖。参照2004—2005年的调整周期和市场现状，这次调整预计将持续到明年春季，但是调整的空间不大，预计将呈现高位盘整、板块分化、楼盘分化的格局。

　　2.80—140主力户型销售稳中有升，大户型和小户型销售遇冷。

　　回顾2—5月份的变化趋势，80—140的主力户型始终是市场需求的热点。从市场供应来看，一方面由于90/70政策的影响，一方面为了规避市场降温、寻求在细分市场的突破，大户型和小户型的供应比例均有所上升。受制于市场空间的限制，作为两头的大户型和小户型，在集中放量的背景下，竞争压力陡然放大。

　　3.价格结构仍然呈现金字塔分布，伪橄榄型结构缘于不科学的区间划分。

　　万元楼盘在今年2月份仍然处于塔尖位置，但是从4月份开始，明显向上突破，各价格区间的成交比例趋于均衡化，大致呈现橄榄型结构。原因在于，处于老城以外的河西、城东以及城南、城北板块，万元楼盘已经呈现星火燎原之势，从而加大了万元楼盘的比重，而处于塔尖位置的城中板块，其房价已经达到15000元/平方米左右。4000元/平方米以下成交比例的下降，缘于远郊板块销售不畅，4000—5000元/平方米中低档房源比例略升，缘于这个区间的浦口板块房价由5000元/平方米以上往下回调和5月份成交量的回升。

　　4.城北、六合、城中、河西供应放量，城北、河西、城东、浦口成为销售热点。

　　5月份，城北、六合、城中、河西的上市量分别环比增长248%、111%、106%和80%，是全市上市量增长最大的板块；城北、河西、城东、浦口的成交量分别环比增长58%、50%、41%和28%，成为全市销售的热点板块。值得一提的是，存量最大的浦口，上市量大幅下降42%，成交量上升28%，并且成交量超出当月上市量6个百分点，对于改善浦口的供求关系、降低竞争和消化压力，对于改善全市的住宅销售形势，都将起到积极的推动作用。同期，江宁的上市量和成交量双双下滑，并且成交量的下降幅度高于上市量，似乎是一个危险的信号，但以江宁的地位和吸引力来看，尚不足为忧，后期走势有待观察。

　　1—5月份商品住宅累计成交分析

　　1—5月份，全市商品住宅可售房源总量57313套（不含溧水、高淳，下同），截至5月末，全市认购套数3432套，累计成交套数18648套，认购成交总套数22080套，剩余可售套数35233套。成交总面积197.44万平方米，套均面积105.9平方米。按认购成交总套数计算，1-5月份整体消化率为38.5%，按5月份的消化速度，余房消化周期为8.1个月。

　　1.新三区继续保持供应和成交的主导地位。

　　从房源总量来看，排名前三位的浦口、江宁、河西分别为18172套、11913套和8608套，分别占全市总量的32%、21%和15%，累计占全市总量的68%。从销售情况来看，认购成交总套数排名前三位的江宁、浦口、河西分别为6725套、5837套和3081套，分别占全市总量31%、26%和14%，累计占全市总量的71%。

　　2.销售形势最好的为江宁和城南板块。1—5月份，江宁和城南板块的消化率分别为56.5%和55.3%，是全市仅有的消化率超过50%的两个板块。城中和城东的消化率分别只有16.8%和21.7%，尤其是城中板块，供应出现集中放量，销售反而在5月份进一步萎缩，虽然土地稀缺，远期潜力巨大，但是短期内的供应放量和价格上涨速度过快，“城中神话”面临短期考验的严峻压力。浦口的形势虽然在5月份有所缓和，但前期积累的过大存量，仍然需要时间来消化。

　　3.全市余房平均消化周期为8.1个月。按照5月份的销售速度，不考虑新增上市量，5月末，全市可售房源的平均消化周期为8.1个月，较上个月提高了0.2个百分点。其中，城南和江宁板块分别为3个月和5个月，消化压力较小；城中、城东和浦口板块的消化周期分别为34.5个月、13.4个月和9.7个月，消化压力相对较大。

　　4.全市平均成交套均面积105.9平方米，较上个月提高0.7平方米。