【龙虎网报道】在现实生活中，共有房屋的事实权利人与登记簿记载的权利人不一致的现象普遍存在。尤其突出的是在夫妻关系存续期间，夫妻共有房屋常常仅登记在一方名下。此时，就会造成登记簿记载的物权状况与实际情况不符，由此引发种种纠纷。因此，登记机构在办理房屋登记时是否需要审核有无潜在的（隐形的）共有人，一直存在较大的争议。

　　夫妻房产应实名办理共有产权

　　对此,南京市房产管理局产权市场处有关负责人表示，新的《房屋登记办法》已于7月1日生效。市民应注意：夫妻房产应办理共有产权实名登记。

　　长期以来，在办理房屋权属登记和房产交易时，夫妻共有房产习惯登记在一方名下。新的《房屋登记办法》规定，共有房屋应当由共有人共同申请登记；如果房产只登记在一方名下，则不视为共有财产，产权人可单方行使处置权（房改房除外），登记机关无需再考虑“隐性共有人”问题。“为保护自己的利益，房产所有人的配偶作为‘隐形产权人’应实名化，夫妻应实行共有产权实名登记，办理共有产权登记。”这位负责人说。

　　专家认为，登记机关无需考虑“隐性共有人”

　　据了解，在《房屋登记办法》起草过程中，多数专家认为，按照《权属登记管理办法》第十一条第四款：“共有的房屋，由共有人共同申请”，凡属共有的房屋，当事人应当按实际的权利状态申报产权，这是权利人自己应尽的义务。尤其是在《物权法》确立了登记生效原则和善意取得制度后，登记本身作为不动产物权变动的公示手段，具有公信力，应当保护以该公示信息进行交易行为的善意第三人的合法权益，否则房屋登记制度将失去其应有的功能，并可能使整个房屋交易秩序陷入混乱。

　　因此，《办法》实施后，如果房屋在事实上存在共有人，但因当事人没有据实申请登记，而导致登记名义人与实际权利人有差异时，登记机构不应对此承担责任。从目前的司法实践来看，多数法院也认为，在这种情况下，对于信赖房屋登记簿的第三人来说，登记簿未记载权利的一方是不能以其享有共有权为由主张登记簿上记载的权利人所做出的处分行为无效的。

　　例如，以丈夫一方名义登记的房屋由丈夫出卖后，妻子一方是不能以其为房屋共有人为由要求法院宣布撤销善意第三人的房屋所有权的。而对于实际共有人因此受到的损失，只能通过其他法律途径要求处分人承担相应的赔偿责任。

　　南京市房管局产权市场处、南京日报房地产专刊部联合主办

　　主持人:黄燕

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　　阳光房产心暖万家

　　自本报“权威发布”版针对新的《房屋登记办法》进行了一系列的解读以来，引进了读者的强烈反响。

　　案例一：读者李女士和丈夫感情浓厚，房屋产权人是丈夫的，没有办过共有权的登记。她认为，两人都出资购买、还贷的房产属于夫妻共有，补不补办共有权登记可有可无，真的补办有点伤感情呢。李女士说，家里大事小事都是她说得算，也不想太较真了，就将这事长期搁置起来。她询问，申请房屋共有权证到底有什么好处？

　　江苏三法律师事务所律师朱军说，李女士的情况属于隐形共有产权人，隐形共有产权人是指房产证上没有记录、但对房产又拥有部分产权的当事人。最常见的就是夫妻，婚姻存续期间夫妻任意一方购买的房产均为夫妻共有财产，但有些房产证上只有夫妻一方的名字，另一方就成了隐形共有产权人。如果产权人刻意隐瞒，隐性共有人的权益将很难受到保障。在房产证上明确夫妻双方的共有权情况，这对于维护夫妻双方的权益、在房产交易或抵押时方便主管部门辨别房产的权属非常有利。夫妻共有的房产权证上只登记了产权人的姓名，而不登记共有权人，这实际上是忽视了产权人配偶的房产权益。

　　案例二：2007年1月，张女士买下一套二手房，过户时非常顺利，很快就拿到了产权证，由于张女士和原房主约定2007年7月搬离房屋。后原房主于2007年3月份因病去世。转眼到了7月份，张女士已经拿到房产证，但原房主一家仍住在房内。张女士要求原房主一家搬出房屋。可是原房主妻子表示，丈夫当初卖房，她并不知情，她遂以“自己不知情”为由将张女士告上了法院，主张购房协议无效，鉴于张女士系善意第三人，该案经两审均驳回了原房主的诉讼请求。虽然赢了官司，但张女士又遇到了新问题。由于原房主妻子无第二套房屋，只有该房可以居住，因此其坚决不肯搬出已不属于她的房屋。直到目前为止，张女士仍未使用过她已购买2年多的房产。

　　江苏三法律师事务所朱军律师认为,张女士的案子属于特例,这就存在夫妻共同财产的处分问题和不动产的善意取得问题。《物权法》首次规定了不动产善意取得制度。从以上案例来看,确实出现这种问题,随着《物权法》的实施，今后类似的案例可能会越来越多。这就要求买房人在购买二手房时，应首先了解清楚房屋的产权人和共有权人的情况，避免出现以上的纠纷和问题。

　　新闻链接1：

　　真实案例剖析：夫妻共有房产种种问题

　　据了解，目前在房产登记部门夫妻之间办理共有权证手续十分简便，只需出示结婚证和户口本，配图费20元和换证工本费40元即可办理。

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　　夫妻如何办理共有权证？