【龙虎网报道】经十届全国人大五次会议审议通过的《物权法》，将于今年10月1日正式实施。昨天，全国人大受权新华社全文公布《物权法》。记者就《物权法》中的热点条款，采访了我市有关专家。

　　物业用房归业主共有

　　[事例]一小区建设完毕后，开发商以未算入公摊面积为由，拒绝将一幢物业用房移交给业主。但业主们认为，该物业用房属业主共有，开发商无权占有。为此，双方闹到法庭。

　　[规定]《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所及公用设施和物业服务用房，属于业主共有(属于城镇公共道路、绿地或明示属于个人的除外)。

　　[解读]鼓楼区法院民三庭庭长徐华：以前，包括道路、物业用房在内的小区配套设施等，因产权归属不清，常会引发矛盾。《物权法》明确规定，这些小区配套设施归业主共有，这就明晰了公共物业的权属，可有效遏制侵犯公共权益的行为。此外，对这些共有部分，业主享有共同管理的权利。

　　车位权属应提前约定

　　[事例]某开发商将小区内数百个停车位，以每个8—10万元的价格出售给业主。不少业主认为，开发商已将停车位的建设成本，计入业主购房款中。停车位已属全体业主共有，开发商无权销售。故引发车位权属之争。

　　[规定]《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　[解读]鼓楼区法院民三庭庭长徐华：对于小区车位的权属问题，以前没有法律规定，是个法律空白。现在，针对开发商将车位高价出售给小区外的人停放、不少小区车位严重不足、占用共有的道路或者其他场地作为车往等现象，《物权法》规定，开发商在出售房产时，应就车位的出售、附赠或者出租问题，与购房者进行平等协商，以明确车位权属。

　　业主拥有小区管理权

　　[事例]认为收费不透明、超标乱收费、服务与收费不符等，一小区业主委员会将物业公司解聘。但该物业公司拒绝退出，并与业主出现对峙局面。

　　[规定]《物权法》第七十六条规定：选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。

　　[解读]鼓楼区法院民三庭庭长徐华：物业服务机构从无到有、从小到大；但业主和物业服务机构之间的纠纷，也在逐年增多。引进物业公司后，业主是否具有小区管理权？《物权法》明确了业主的这一权利。只要经一定数量业主(占建筑物总面积过半数，且总人数过半数)同意，就可以解聘不称职的物业公司。

　　擅改住宅用途，邻居有权说“不”

　　[事例]市民张先生搬到一住宅楼。但不久，住宅楼底层开始装修，准备开澡堂。施工发出的巨大噪音，严重影响了楼里住户的正常生活。想到半年后澡堂就要开业，张先生更为担心。

　　[规定]《物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规定，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有关利害关系的业主同意。

　　[解读]鼓楼区法院民三庭庭长徐华：虽然业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，也不得损害其他业主的合法权益。囚此，《物权法》实施后，张先生可以动用手中“权力”，对底层业主开澡堂进行“一票否决”，以维护自己的正当权益。

　　市民办房产证有望“少跑路”

　　[事例]市民陈先生去年在市区买了一套房子，本来是挺高兴的事，可在办理房产证时，胨先生却感受到非常累，大量时间花在跑部门、审核表格、盖章签字上，手续繁琐，中途还要补充各种资料。

　　[规定]《物权法》第十条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

　　[解读]鼓楼区法院民三庭庭长徐华：目前我市虽然已设立房产证办证大厅，将部分部门集中办公，在契税、公证、维修基金交纳等方面实现了一条龙服务，但土地使用权证、房屋所有权证仍旧分别隶属于国土和房管两个职能机构，需要当事人分别办理。物权法出台后，这一情况有望得到改观。业内人士预测，在严格审批环节的基础上，两证合一将是今后办理房产证手续的趋势。由于物权法的权威性和原则性，在10月1日正式实施前的过渡期内，相关机构和手续的配套落实等工作有望启动。

　　建筑物“阳光权”有了法律保护

　　[事例]2004年9月，市民张先生花56万余元，购买了应天西路某小区期房一套。验房时，张先生发现因楼房设计有缺陷，新房朝南的卧室和客厅日照严重不足。与开发商协商不成，张先生以“阳光权”受侵害为由向法院起诉，要求开发商退房并赔偿相关损失。此案最终以调解结案，张先生如愿退房并得到赔偿。

　　[规定]《物权法》第八十九条规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可按照当地习惯。

　　[解读]南京师范大学法学院教授眭鸿明：所谓相邻关系，是指不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的各种权利义务关系。近年来，随着城市建设速度加快，发生在不动产相邻权利人之间的相邻关系纠纷日渐增多。虽然我国《民法通则》以及最高院的一些相关司法解释，也曾就相邻关系纠纷作过一些规定；但这些零散的法律规定不够具体和系统，不利于老百姓维权。新出台的《物权法》有专门章节对“相邻关系”作出细致规定，特别是对相邻建筑物的通风、采光和日照作了明确规定，这是立法的进步。

　　住宅用地使用权满70年后自动续期上

　　[事例]家住孝陵卫地区的王某，10多年前建了一幢两层小楼，小楼的土地使用期限是70年。不久前，王某给本报打来电话询问，70年期满后，他的小楼怎么办，还有权作为遗产留给子孙吗?

　　[规定]《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

　　[解读]南京大学法学院教授邱鹭风：此前，我国的法律规定，居住用地的最高使用期限是70年，但对到期后怎么办，相关的法律法规没有回答。《物权法》的这一规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”。合法建设、购买的房产，可以放心地传给子孙。

　　贪污、截留、拖欠征收补偿费就是犯法

　　[事例]一家单位在扩建过程中，当地政府部门将补偿给老百姓的各种补偿费截留，引发纠纷。

　　[规定]《物权法》第四十二条规定：任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

　　[解读]南京大学法学院教授邱鹭风：依据《物权法》第四十二条其它条款的规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时述规定：征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　《物权法》出台实施后，任何单位和个人，只要贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费，就是犯法，就要受到法律制裁。

　　保管遗失物“必要费用”不等于“酬金”

　　[事例]朱某遗失一张面值80多万元汽车提货单，被李某拾得。失主在报纸上刊登寻包启事声明“一周内送还酬谢1．5万元”。李某将失物归还后，向朱某索要报酬遭拒，遂向法院起诉。此案经二审调解结案，朱某向李某支付酬金8000元。

　　[规定]《物权法》第一百一十二条规定：权利人领取遗失物时，应向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用；权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务；拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按承诺履行义务。

　　[解读]南京师范大学法学院教授睦鸿明：《物权法》中对于“遗失物”作出一系列详细规定，体现了这部法律对公民私权的高度尊重。相关条款中，“权利人领取遗失物时，应向拾得人或有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用”特别引人关注。这一规定，看似将“索要报酬”写进了法律条文，但与我国传统观念中的“拾金不昧”并不冲突，这里提到的“必要费用”，是指拾得人为保管遗失物产生的必要成本赞用，并不等同于“酬金”。