【龙虎网报道】拿了房子，什么都不错，可是突然发现房子土地使用年限并不像合同说的那样有５０年，而是４０年。而《物权法》对商业土地使用年限并没有作出像住宅用地“自动续期”的规定，这可怎么办？

　　使用年限缩水１０年

　　２００７年３月，江宁区１００多位业主接到了开发商南京莱茵达置业有限公司的验房通知，立即兴冲冲地前往江宁区苹果都市大厦验收自己的新房。

　　房子一切看起来都还不错，交通、房型、朝向都令人满意，但眼尖的业主发现，两年前开发商信誓旦旦且白纸黑字写在南京市江宁区商品房买卖契约上的“使用权期限５０年”，忽然少了１０年，变成了４０年。１００多位业主大吃一惊，担心房屋的价值会无端地缩水了１／５，情急之下，他们找到开发商交涉。

　　开发商解释，根据相关法律、法规，商业用地最长期限只有４０年，开发商不可能申请到５０年的使用权。面对开发商阐述的法律规定，业主们疑虑丛生：事先明明说好的商住两用房，怎么成了商业用房了呢？作为专业房地产开发的大型企业，怎么现在才知道只能申请到４０年呢？当初签订商品房买卖契约时又为什么信誓旦旦地写上使用权是５０年呢？有业主说，当初如果看到的是４０年，就不一定买了。

　　物权法只提到住宅

　　少了１０年的土地使用权，意味着什么？有些业主认为不必太过着急，因为在今年１０月实行的《物权法》对土地使用权有着“自动续期”的规定，也就是说，使用权年限过了也没关系，可以自动续期。

　　可业主咨询了律师后发现这种说法并不准确。江苏圣典律师事务所栾云根律师说，《物权法》只是规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　可是现在业主的房子却是商业用地，并不是住宅用地，根本不在《物权法》规定的范围之内。所以商业用地使用年限到期的话，怎么处理，还是个未知数。

　　律师接着分析说，从这起纠纷来看，责任应在开发商。法律规定了商业用地只能是４０年，作为专业的房地产开发商不可能不了解相应的法律、法规，更不能以此为理由侵犯业主们的合法权益。开发商在合同上与业主约定的是土地使用年限５０年，现在是４０年，这种情况表明开发商违约了，需要承担违约责任。

　　开发商否认约定使用年限

　　一名业主告诉记者，开发商接到反映后，已经表态，表示将尽自己的最大努力维护业主们的权益，但是不会满足无理的要求。对于这起纠纷，南京莱茵达置业有限公司王主任在接受记者电话采访时给出了解释，他认为业主对合同存在一定的误解，才致使纠纷的产生，因为合同上并没有约定土地使用年限。

　　记者翻开一名业主与开发商签订的合同，合同开篇就提到了土地使用年限：土地使用权年限自２００２年元月１１日至２０５２年元月１０日。确实是５０年的使用年限啊？王主任解释说，这是对土地性质的一种阐述，并非是与业主的约定，因为开发商当时拿到的土地是综合用地，既可以开发成商业用地，也可以开发成商住两用地。如果开发成商业用地，根据法律法规，使用年限只能是４０年。现实情况是开发商现在开发成了商业用地，所以土地使用年限只能是４０年了。

　　但是栾云根律师认为合同上写了土地使用权年限是５０年，这是合同的一部分，开发商就应该遵从合同内容来兑现约定。

　　索赔金额该怎么计算？

　　部分业主聘请了栾云根与耿延律师，起诉开发商要求赔偿。目前，江宁区人民法院已经受理了此案。

　　业主认定的少了１０年使用年限该怎么索赔呢？这还真是个难题。栾律师认为应该根据开发商拿地的费用，除以５０，得出每年的土地使用费，然后再乘以１０，算出１０年的费用。这个方案能不能被法院认同还不得而知。本报将继续关注此案的发展。

　　目前，此案正在进一步审理中。

　　■新闻延伸：这些问题《物权法》没有规定

　　即将于今年１０月施行的《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但对商业用房的使用权到期后如何处理，《物权法》则没有提及这个问题。商业用地能否续期？这个问题要等待相关法律规定的出台才能明朗。如果可以续期，那么住宅用地与商业用地还同样面临一些问题，使用年限到期后，土地使用权如何续期、怎样办理、该不该收费、怎么收费？这些问题都没有在物权法中细化。有关专家预计，这些问题在１０年之后将会变得突出，因此在１０年之内，立法机关会比较积极地面对这些问题，力争在问题到来之前出台相关法律。