【龙虎网报道】白纸黑字的凭据也可以不算数？张先生（化姓）本来不信，但一场官司打下来，由不得他不信。“虽然签了合同，但只是预约合同，不是正式买卖合同”，张先生看着判决书，像是要把上面的每一个字都吃到脑袋里去。他只知道，自己在３年前支付了１０万元购房款，如今开发商除了返还该款项，还支付了７２００元利息，而他原先订购房屋的房价已经翻了一番还带拐弯。

　　内部认购

　　２００４年２月２８日，张先生与开发南方花园小区的经纬房地产公司二分公司签订了购房预约协议。协议中，张先生订购南方花园某栋的两套住宅房，两套住房面积共计１１０平方米，房屋单价为１８００元／平方米。

　　张先生告诉记者，这个价格是他托了内部关系才拿到的。为了这纸预约协议，张先生支付了１０万元购房款，已经超过总房价的一半。由于当时开发商还没有拿到销售许可证，双方遂在协议中约定，当开发商取得销售许可证后，双方再签订正式的商品房买卖契约。

　　２００６年１２月，经过近３年的漫长等待，南方花园终于开盘销售，房价也是芝麻开花节节高。此时当张先生拿着预约协议要求与经纬公司签订正式合同时，意外发生了。经纬房地产总公司以分公司无权销售房产为由，认为当初分公司与张先生签订的预约协议无效。正式合同当然也不能指望了。经纬公司只愿意返还当初张先生支付的１０万元再加上３年的利息。

　　预约协议≠买卖契约

　　３年前就投下了１０万元，即便是投资国债，回报也不止几千元，更何况是价格飙升的房地产行业。张先生当然无法接受这样的条件。今年６月，他将经纬公司告上了江宁区法院，起先要求经纬公司继续履行合同，但由于诉争房产已被经纬公司卖给他人，张先生只能将诉求改为返还房款１０万元及赔偿差价１０万元。

　　张先生认为，他手握的预约合同上，有房屋价格、房屋面积和楼层这三大要素，因此该协议就相当于正式的商品房买卖契约。

　　法院首先认为，作为得到经纬房地产总公司授权，负责具体开发销售南方花园的经纬房地产公司二分公司，其有权与购房者签订合同，因此该预约协议有效，但根据最高院的相关司法解释，预约合同只有在具备了一些主要条件后，该预约合同才能视为相当于正式的商品房买卖契约。
　　比如房屋的基本状况、交付使用条件、日期等基本约定。而这些主要条件在张先生与经纬房地产公司二分公司签订的预约协议中都没有得到体现，具体表现为，没有明确的门牌号码，没有水电气等基本生活设施的约定及交房日期等。

　　法院据此认为，张先生手握的协议仅仅是预约协议，而不是正式的商品房买卖契约。经纬公司只应承担预约协议的违约责任，根本还谈不到违反正式买卖契约那一步。法院一审判决，经纬公司承担不能履行预约协议的违约责任，即：返还张先生当初支付的购房款及利息７２００元，其他诉讼请求被驳回。

　　购房人已上诉

　　“说白了，这份预约协议签与不签没什么区别，一旦开发商看到房价涨了或存在其他因素，不想再和购房者签订正式契约，就可以反悔，反正也就赔一点利息，这和开发商高价售房取得的利润相比，实在不算什么。结果就是我借给开发商１０万元盖房，他用我的钱发大财，我拿利息，我是冤大头。”这就是张先生对本案的理解。

　　据了解，张先生已向南京市中级法院提出上诉。