【龙虎网报道】每天早晨各报新鲜出炉，新闻铺天盖地；“龙虎新闻中心媒体扫描”精挑细选，为您送上每份报纸当日精华——小编遍观今日16版的《江苏商报》，A5版一条题为《南京人最想买什么房？》的报道值得向您推荐。以下就是该报记者陆春花、曹露的报道——

来房地产市场需求的最新动向是什么，哪类房型最受宠，46万～60万元在哪能买到房？昨天，南京市网尚房地产研究机构发布了2007～2008年南京市的住宅需求趋势预测，通过对调查对象的数据分析，研究他们对产品需求的变化、区域的选择、自身置业频率的变化等方面，并且对未来的潜在购房者做了分析。

购房者多数为自住

据介绍，本次网尚的调研是针对近三年内打算购房的潜在购房者，年龄在20岁以上，本人和家人不在房地产相关行业工作的人。共调查有效样本4483人，其中，总体普通住宅需求（主城区六板块）为3340个，江宁普通住宅需求为586个，江北普通住宅需求部分311个，小户型公寓需求部分246个。

网尚房地产研究机构市场研究部主任周颖表示，26～30岁和41～50岁是年龄分布比例最高的两个段，未来购房者年龄跨度较大，不同年龄层对产品需求表现不同。26～30岁刚好是大学毕业之后事业刚刚起步，对产品一般不可能一步到位，这部分人最主要的产品指向是两房，三房主要是考虑到和父母同住。41～50岁的人群基本上是事业有成，主要是改善需求，要求主要是舒适性比较好，或者更注重功能性。

从调查的情况来看，81.44%的潜在购房者还是购房自己使用，其次则是给儿女使用。而今年的春交会上，潜在购房者表示购房为自己使用的人群占到总调查人数的83.74%，购房目的基本吻合，以自住改善型购房需求为主，改善和婚房需求坚挺，同时休闲度假型需求呈上升态势。

据了解，万江共和新城近日推出单身公寓“内阁”，户型面积在40～50平方米左右，推出后市场反应较热。开发商告诉江苏商报记者，虽然中间有投资客，但大部分客户还是买来自住的。由于总价比较低，十几万一套，有不少老年人买来改善居住条件。而近期，威尼斯水城销售业绩比较骄人，花园洋房已销售告罄。据项目销售负责人透露，70%的购房者是出于自住需求，看中威尼斯水城的环境和配套以及价格低，并且大部分客户都来自市区。

80～110平方米房源受宠

从套型来看，经济实用又具备一定舒适性的两室两厅和三室一厅，是潜在购房者打算购买的主流产品，四室以上的相对豪华的住宅需求比较稳定。这个面积段的需求占到总需求的58%左右。

在此之上，平层仍旧是偏好度最高的产品，也是目前最大众化的产品。在被访问的潜在购房者中，6.4%的人对于挑高设计比较关注，因为新的政策导向使得挑高设计未来供应受限，因此在一定程度上影响供应，影响供销关系的相对平衡。所以，目前选择平层产品的人数最多。

据了解，目前南京上市房源主推80～10平方米的有很多楼盘，比如在2006年春交会和秋交会期间，两室两厅的需求比例分别是23.7%和25.09%，三室一厅的需求比例分别是27.66%和28.02%。据了解，木马公寓两室两厅户型53～75平方米，是城市中央板块建设专家——长发地产的最新力作。在上市当日，很多客户对木马公寓颇感兴趣，并且自发组织进行集体认购。11月5日至11月6日，木马公寓售楼处接待了数十位前来购房的东大南大教师，并给予了团购的优惠价格。仙林东方天郡二期推出的69平方米的一室二厅、77平方米及85平方米的两室两厅，开盘首日就售出了百余套。

在今年下半年举办的婚房博览会上，面积80～110平方米的房子成为婚房首选。华汇康城主打“102平方米的景致三房”；江南青年城定位为年轻人的专属楼盘；百利华府则推出了均价2250元/平方米的82平方米户型，深受年轻人喜爱。而明发滨江新城最受新人欢迎的房型为82平方米和110平方米两种，一种是两房、一种是小三房，这些户型总价在25万～38万元之间，特别适宜准备结婚而手头不太宽裕的年轻人，类似于这样的房源成为年轻人的首选，也是市场主流。

50万元在哪买房

在城里多少钱能买到一套房子？调查发现潜在购房者的总价承受能力分布在46万～50万元，这部分人的期望均价在5000元/平方米左右，面积段在91～100平方米。46～60万是目前潜在购房者的承受范围。据江苏商报记者了解，从供应情况看，由于城中供应套均面积和单价均高于购买者的预算，因而供应总价高于需求总价，将导致需求区域受价格影响而外移。

就目前主城八区的房价来看，100平方米左右的新楼盘售价在46万～50万元的几乎没有。在市中心，只有小户型、单身公寓或酒店式公寓的总价可以在这个区间，但是面积却远远达不到100平方米。就拿城中的约瑟夫公寓来说，只有四五十平方米的面积，但其均价已达到万元以上。

据江苏商报了解，目前，河西板块房价基本上是在5000～6500元/平方米，城东是6000～9000元/平方米，城北主要需求集中在6000元/平方米以下，仙林是4500～5500元/平方米之间，城中最贵，许多楼盘每平方米单价已经破万。

因此，要想用50万左右的价格买到100平方米左右的房子，只有河西、江宁、江北等偏一些的地方才有可售房源。以河西的均价5600元/平方米计算，50万可以买一套90平方米左右的三房，江北因为单价低，只有3300元/平方米左右，因此，这样的总价可以买到120平方米以上的房子。

“在主城区想用50万买到100平方米的房子，就只能买二手房。因此，这段时间以来，南京二手房价不断上涨，成交套数也随之上涨。” 某房产中介人士告诉记者。

■调查结果

河西板块迅速发展

在此次发布的需求形势中，河西板块受到了极大关注。50.12%的受访者打算购买河西楼盘，与春交会的30.87%相比，购买比例大大增加。

网尚房地产研究机构市场研究部主任周颖表示，从2002年开始做需求调研的时候，最初城中板块需求是最高的，随着城中板块价格上涨，需求的板块逐渐向外扩散，扩散第一个流向是城东，然而随着城东供应量的不断萎缩，而且总量也有所下降，购买者的可选择余地不断缩小。因此从2004年的下半年开始潜在购买的第一板块成为了河西，当时正好配合了河西新城的启动。

据了解，从2004年潜在需求转移到河西之后，春季的需求指数达到60.87%，秋季又有大幅度提高，提高了20个百分点。周主任分析认为，第一是供应引导。现在主城区六个板块的供应量有一半来自于河西，尤其是奥体大盘云集，全国乃至世界五百强的开发企业也有在奥体扎根的，使购房者有了更广泛的选择空间。第二个是奥体的建设由蓝图变为实际，随着政府企业的进驻和商务设施的启动，购房需求转移到河西也成为必然。第三个影响因素是，这次房展会的地点选择在了奥体，对河西板块销售也有一定的支撑作用。

■专家看法

中产需求带动房价上涨

南京大学社会学系主任周晓虹表示，房价上涨的潜力实际上来源于中产阶层队伍的不断扩大以及收入不断上升。

他说，从积极方面来讲，2004年到2006年，在春季和秋季住房交易会上所调查的人群中间，很少是工人以及其他劳动者。潜在购房者的职业状况大多是：自由职业、离退休职员、企业公司的普通员工、公务员等等，这里80%的人是白领阶层，或者说中产阶层占着主要的地位，这对房价的上涨有一定的支撑作用。

周晓虹表示，中国城市化的增长比例是1%～2%，因此在未来的20年中间，如果以1.5%来算的话，将来中国还有30%的农村人口变成城市人口，中国的城市化比例将达到70%左右。而这个比例和日本、韩国等相比还是偏低的，这些地方的城市化比例已经达到了90%以上。因此，从这个角度来看，房价在未来的20年里还是有上涨空间的。