【龙虎网讯】“如果江宁的生活条件不作大的完善的话，已在这购房的南京人即使现在不走，将来还会回去。”10月26日，在溧水地产研讨及项目推介会上，东南大学物业管理研究所所长黄安永教授一语惊人。高空置率，眼下成了中心城市远郊房产销售商最为头疼的数字。

　　种种迹象表明，几年前红火一时的离城居住热正在消退，由于交通不便、生活设施不配套、生活成本过高，不少在远郊购房的市民无奈之下纷纷“出逃”，返回城中。据不完全统计，近两年来约有超过一成的购房者从江宁重新搬回南京城区居住。

　　黄安永认为，中心城市远郊出现“返城潮”，根本原因在于居住的机会成本过大，各地政府在思考如何做大做美中心城市的同时，一定要以人性化理念来考虑城市建设。

　　“以英国伦敦为例，伦敦老城、新城虽然相距70多公里，但由于有轨道相连，地铁15分钟一班，来往乘坐十分方便，故很多伦敦老城人乐于白天在老城上班，晚上则到新城居住，从而在新城、老城之间形成巨大的钟摆运动。”反观南京，由于交通不便，甚至在桥北收费站内外的房价也相差500元，悬殊十分明显。“远郊生活配套设施与房屋开发不同步，造成居住成本太高。”

　　根据南京市推出郊县“三城”（雄州、淳溪、永阳）、“九镇”（禄口、汤山、铜井、汤泉、桥林、八百桥、横梁、白马、桠溪）加快建设规划，到2007年，南京郊县城镇化率将达到67%以上；“三城”建成区面积超过15平方公里/城，建成区人口达到10万人/城左右；“九镇”建成区面积达到2—5平方公里/镇，建成区人口达到2—5万人/镇。对这一“大动作”，南京市建委副主任王薇解释说，只有提高市郊的城市化水平，通过满足离城居住者的生活需求，提高生活质量，降低生活成本，市郊房屋空置率才会真正降下来。据了解，南京将在3年内投入120亿元，对“三城九镇”建设用地实行倾斜，鼓励专业人才和投资性移民落户“三城九镇”，“三城九镇”建设可享受一系列优惠政策。

　　不少房地产开发公司老总认为，房地产产品供应品种过于单一，是目前南京远郊难以留住返城者的另一主要原因。前几年南京远郊开发的住房多以公寓式住宅为主打品种，其中80平方米以下面积的不足7%，很难满足购房者的多元化需求，许多本打算到郊外养老的老年购房者就反映“想买套合适的住房不容易”。因而有人建议，今后郊县政府不仅要鼓励多开发商业地产、旅游地产，还要提高新城在教育、卫生、文化、娱乐、交通等方面的接纳能力，只有接纳能力提高了，城里人才会来，来了后才不会搬走。某房产公司在苏州的房产项目，因为住宅品种多，当地接纳力很强，满足了消费者对住宅需求的细微之处，客房中的20%左右为上海人。

　　“商业地产开发要有特色，要把地方优势融入到地产需求中去。”黄安永教授认为，几年前郊县开发中盲目建商铺的教训要引以为戒，不能重蹈覆辙。他以南京几个郊县开发中起步较晚的溧水为例，说明了这个问题。“溧水要充分利用国家级生态示范县的优势，利用境内拥有丰富的山水资源的优势，兴建托老所、老人院。”这一方面可以做活当地的“山水”、“生态”文章，发展当地经济，同时还能顺应当前社会在独生子女时代到来后，大批老龄人社会化养老的居住需求，另一方面还能借南京特殊的历史地位，将当前大批回到大陆“寻根”，急需养老之所的台湾老人吸引过来。黄教授认为，把这三点有机结合到一起，就做到了郊县在分流中心城市居住人口的同时，分担中心城市的功能。唯有如此，才能减缓“返城者”回城的脚步。