【龙虎网讯】从去年上半年的高速上涨，到下半年的高位盘整、金九银十交易冷清、低总价房主打市场、区域性大幅降价、明折暗扣五花八门……2004年，南京房地产经历了数年的热销期后跌入阴冷低谷徘徊不前。随着南京楼市供求关系逆转，买方市场形成，房价更贴近成本，消费者市场地位可喜的转变，“拐点”“打折”“小户型”成为解读2004年南京楼市的关键词。
关键词“拐点”
据南京房地产部门最新统计，南京楼市供销比由2003年的0.89：1逆转为2004年的1.27：1，楼市从供小于求向供略大于求转变，供销比出现“拐点”。南京楼市2004年全年的商品房上市总量1026万平方米，比2003年增加了300万平方米左右。全市预售808万平方米，同比增幅约10%。
解读：东南大学建筑与房地产系主任李启明认为，房地产市场一般保持1.2：1至1.3：1的供销比是比较合适的。如果供应量过大，有可能造成商品房积压、空置；而供应量过小，则会造成房价快速上涨，南京前两年房价上涨势头较猛主要就是这个原因。经过一年的调整，现在的楼市供销比应该说是比较合适的：一方面，老百姓在购房时有了更多的选择余地，不必跟风抢购，购房行为相对更加理性；另一方面，现在的供销比对于提升整个楼市的开发水平也是比较有利的。因为开发企业只有在供需基本平衡或者是供略大于求的状况下，才能认真地做好产品，提升房屋的品质，完善售后服务。预计2005年南京楼市的供应量将达到1200万平方米，供销比将保持在1.3：1的合理水平。
关键词“打折”
2004年南京商品房均价为4115元/平方米，全年上涨11.25％，但增幅较前两年明显减缓，其中前6个月涨幅累计在8%以上，下半年涨幅较低，累计仅为2%略高一点，涨幅明显趋缓。
价格优惠成了南京楼市2004年下半年的主要销售策略。进入2004年四季度，南京近郊不少楼盘打折幅度为每平方米300元－400元，河西新区，少数楼盘折让幅度达到每平方米1000元，总量接近8万元－10万元。地理位置近似的中档楼盘中，降价促销的手段越来越普遍，而前几年排队摇号的现象在2004年下半年已经难觅踪影。
解读：2004年南京房地产开发投资在经过一季度的过快增长后，二季度理性回落，三季度以来呈平稳增长态势。而2004年土地出让总量仅为2003年的一半。受宏观调控政策的影响，市场的观望气氛浓郁，再加上供应量加大，开发商涨价的劲头不足。一些开发商为了拉动楼盘销售，加快资金回笼速度，偿还银行贷款，纷纷打出了“震撼价”、“平价”等旗号，以低于周边楼盘的价位吸引购房者，个别项目甚至与周边楼盘差距上千元。竞争加剧导致优胜劣汰，一项统计表明，2004年南京有70多家开发商在竞争中出局，另有百十家无事可做。
关键词“小户型”
2004年下半年，南京房地产进入盘整期后，低总价小户型逐渐增多。从价格来看，2004年南京市4000元/平方米以下的住宅占了市场供应量的52%；从套型来看，120平方米以下的户型占了供应量的一半，套均供应面积为119平方米，比2003年少了10平方米，交易面积为117平方米，比上年少9平方米。一项网上调查发现，从2004年11月8日到12月8日，一个月中网上30万元以下小户型已达600多套，比以前有了明显增加。
解读：专家指出，由于南京整体房价较高，随着买方市场的形成，考虑到老百姓的承受力，开发商们争先恐后地推出中小户型，“经济房型”大行其道。南京市目前的小户型多选择精装修，省事、时尚，适合年轻人胃口，均价在7000元到1万多元之间。以单价7000元来算，30平方米的房子总价是21万元，2成首付是4.2万元，这样的低总价、低首付能满足没有很大经济实力的住房需求者，如工作不久的大学毕业生、结婚用房的年轻人等。在不久前南京市举办的一个房地产交易会上，开发商纷推小户型已成为一个明显的新动向。目前，小户型住房已从市中心区域向四周扩散。据南京市房产局统计数据，南京80平方米以下的户型始终供不应求。
