【龙虎网报道】新建的商品房是不是在竣工5年之内由开发商保修而无须动用维修基金？南京市的物业维修基金使用的“门槛”是否过高？归集后产生的收益如何分配及查询？昨日，南京市房管部门就该市物业维修基金使用过程中的一系列问题做了详细解释。

　　目前有不少市民认为，南京市的物业维修资金动用额度偏少，这是由于使用“门槛”过高，使得大笔资金存放在银行里，并没有真正发挥作用。房管部门负责人士解释说，南京市现行的维修资金使用管理要求均是从保障业主权益出发，并没有设置使用“门槛”。目前维修资金使用量与交存量相比确实较低，这是由于建立了维修资金的商品房大部分“房龄”较轻，虽已经开始动用维修资金，但由于维修项目损坏情况不严重，动用维修资金的额度较小，以至于动用总量低。据了解，南京市房改房由于竣工时间大部在上世纪80-90年代，无论是维修的动用额度还是动用频率均大大超过商品房。而全市商品房的维修资金使用量已呈逐年上升的趋势，仅2005年一年的使用额就超过了2000年-2004年5年的总和。该人士认为维修资金在房屋竣工初期使用量偏少属于正常现象，如果在房屋竣工初期就大量使用则说明房屋质量及管理上存在一定问题。
　　
　　记者还了解到，有业主认为新建商品房在竣工5年之内，应由开发建设单位负责保修，无需动用维修资金。房管部门表示，这种观点并不全面。按照国务院相关规定，由开发建设单位保修5年的仅针对“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面”，大部分项目的保修时间是由建筑工程发包方与承包方约定的。以目前新建商品房小区中较为常见的电梯、监控等设备为例，通常保修时间仅为1年，最长不超过3年。也就是说，有不少房屋在竣工1年之后，就已经有动用维修资金的需要了。在维修基金的使用上，南京市规定楼盘的公用部位、公用设施设备尚在开发建设单位的保修期内，应由开发建设单位负责维修，不能动用维修资金。其次，应由物业管理企业，或供电、供水等市政管理部门进行维修的项目也不能在维修资金中支出。因此，只要维修项目属于房屋公用部位、公用设施设备保修期满后的维修均可以动用维修基金，只需维修项目所涉及的业主2/3以上同意即可。
　　
　　据介绍，为了保障维修资金的安全，南京市确定了两级账户管理体系。即南京市物业管理办公室在承办银行开设一级专用账户，房改售房单位和业主委员会在一级账户下开设二级专用账户。二级账户管理单位可以通过定期查询和对账，来核对所辖维修资金的账务情况。同时，市财政局等部门每年还定期对维修资金管理进行审计与检查。在正式开展维修资金管理工作以来，南京市没有发生过一起维修资金挪用、滥用的现象。记者了解到，目前业主交存的维修资金都是按银行同期活期利率计算利息，每年给业主结算一次利息，结算的利息存入业主维修资金的本金账户。在查询方面，房改售房单位或业主委员会可以定期在承办银行打印维修资金余额表来核对资金帐目，普通业主可凭本人身份证在维修资金缴存办理窗口查询本人维修资金的缴存及使用情况。网上查询系统也将在不久之后正式运行。