回顾近年来国家对房，地产行业的宏观调控，尽管手段呈现出多样化的趋势，但其中金融杠杆的调控力度无疑最为明显。其中，2003年央行发布的121号文件就明确要求：“商业银行只能对购买主体结构已封顶的个人发放个人住房贷款。”但由于各方面的原因，这项政策在执行中并未落到实处。但近日据北京媒体报道，北京市银监局召开了“房地产贷款风险情况通报会”，将严格叫停未封顶楼盘的个人住房贷款。
北京个贷新政的出台，让未封顶楼盘的个人房贷问题再次成为人们关注的焦点。北京布场向来被房地产业界看作是政策及市场的风向标，北京新政出台后，有没有波及到南京市场?三年来，南京有没有严格执行央行取策?如果将个贷新政真正落到实处，会对南京楼市产生什么影响呢?记者就此分别采访了南京部分银行、开发商和有关专家。
银行表示暂未接到通知
据了解，北京个贷新政除了作出“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”，“对贷款购买第二套住房者，各商业银行必须严格执行基准利率”等一系列规定外，还表示，如发现违规问题将严肃处理，主要责任人要就地免职。北京市银监局还要求各经营单位对现有的个人住房商业贷款业务进行排查，对不符合规定的贷款立即停止发放。由此可见，北京此次执行中央个贷新政的决心和力度都是空前的。
那么南京有没有执行这种政策的可能呢?记者随即以购房者的身份先后拨打了南京市农业银行、建设银行、华夏银行等多家银行的个人贷款咨询电话，均被告知：“北京的政策只在北京当地生效，北京出台个贷新政至今，南京的银行并没有收到南京银监局的相关通知。”同时他们还表示：“其实南京自从2003年央行121文件出台以来，就一直在执行其要求，即主体结构未封顶的楼盘不予办理个人住房贷款。”
事实真的如此吗?接受采访的开发商面对这一敏感问题时大多闪烁其词，一位不愿透露姓名的开发商告诉记者：“虽然银行对外都是宣称‘未封顶楼盘不办理个贷’，但只要开发商拿到了预售许可证，办理了在建工程抵押后，虽然楼盘尚未封顶，银行仍然会给购房者办理贷款，这在业内是公开的秘密。因为无论哪个银行都不愿轻易放弃个人房贷这个‘大蛋糕’，而开发商也需要银行的资金和购房者的预付款来回笼资金，保证资金流，这对银行和开发商都是有利的事情。”
南京会不会参照这一做法
对于南京会否出台如同北京一样严厉的个贷政策，江苏弘辉房地产开发有限公司总经理任建东很轻松地表示：“不可能。北京新政的出台与当地市场有关，因为宏观调控对北京房价并没有发挥应有的作用，在密集的新政之后，仍然出现了反弹现象。另外，据称北京个贷业务出现了较多不规范的做法，一旦出现烂尾楼，将给银行和购房者带来很大风险。而南京的房地产市场比较健康，出现烂尾楼的可能性不大。”
但是苏鼎房地产研究所所长宋坚则认为：“南京应该说还是有可能执行此项政策的。”因为房地产市场需要规范，2006年上半年开始的国家宏观调控并没有结束，而是根据政策的执行和反馈情况不断在修正，而且越来越严格。“南京虽然一直在执行央行121文件的规定，但细则上毕竟没有此次北京新政规范。而从以往的历次调控来看，南京政府向来是与国家步调一致的，所以北京明确叫停后，南京应该也会随之跟进。”南京网尚房地产研究机构市场部主任周颖也认同这一观点，认为南京细则也很有可能出台。目前南京房地产市场中，开发商在楼盘只建造了1／3或者一半时，就已经收回了全部投入，而将开发风险转嫁给了银行和购房者，通过这一政策，可以有效地提高资金门槛，促进房地户市场的良性发展。
个贷如从严，房价可能上涨
一旦南京真的严格执行个贷新政后，将对楼市产生怎样的影响呢?在采访中，记者发现，无论开发商还是专家，都肯定地表示这将是“调控房地产行业的金融政策中影响最大的政策”，对于资金实力较弱的企业来说打击将是致命的，而开发商资金链的断裂，可能会让烂尾楼现象现身南京。同时，市场上对现房的需求大量增加，供不应求，在售现房的价格可能会随之上涨。
快乐之城营销总监周黔松相信，如果南京出台严格的细则，同时银行执行到位的话，必然对部分开发商会产生震动，加速房地产企业的优胜劣汰。因为新政延缓了资金回笼的速度、提高了对开发商自有资金的要求，对实力强的开发商来说“不是问题”，目前南京市场上有些品牌企业都是等到楼盘外立面落成以后才开始销售的，个贷新政对他们的影响自然微乎其微。但对于中小公司来说，可能会周转不灵，资金链吃紧甚至断裂，最终被市场所淘汰。
对于购房者来说，个贷新政的实施意味着等到楼盘封顶才能办贷款，这是有利有弊的事情。专家认为这一方面降低了购房者承担的风险，减少了不必要的利息负担，但另一方面，由于大多数人都没有能力一次性付清总房款，而是依靠贷款买房，而个贷新政实施后；市场上对现房的需求将大量增加，但是受开发周期的影响，一段时间内市场上现房的供应量有限，价格可能会进一步抬高。
