【龙虎网报道】受营业税、个税两项宏观调控政策的影响，今年南京二手房市场经历了一个曲折发展的过程。据南京“我爱我家”近期发布的年度统计数据，从去年12月到今年10月份，南京二手房市场共成交约4．4万套，略少于去年同期的市场交易量，但成交均价达到4595元/平方米，比去年增长了583元/平方米，同比增幅达14．5％。与去年成交均价频频波动不同，南京二手房从1月份的3848元／平方米，涨至10月份的4872元／平方米。同时，今二手房市场的整体供求状况经历了从供大于求向供求基本平衡、局部热点区域供不应求的转变。
热点区域房源供不应求
数据显示，今年年初南京二手房整体供求比为3．7：1，到11月份供求比下降为1．13：1，个别热点区域、个别价格区间的供求比甚至在1：2，供需矛盾较为突出。二手房交易的热点片区，如河西、城东、江宁等，供求比也大致维持在1：2左右，房源供不应求的现象明显。
从总价区间看，由于40万以下的中低价房源始终占据市场交易的主体地位，其供求状况一直较为紧张，维持在1：2左右。同时，随着房价的上涨，这部分房源的供应量也在急剧减少，其交易量占总成交量比例从年初的65％左右，下降到了年末的约34％。
但从整体上看，受政策的影响，今年二手房交易显得疲软，交易量的增长率创下了2000年以来的新低。据分析，今年新征税费的出现使得二手房的交易成本上升，业主税费转嫁、惜售等行为使交易价格上涨明显，二手房的流通受到抑制。
新区二房表现抢眼
分析显示，2006年南京二手房交易传统热点区域和中心城区的交易状况表现比较稳定，江宁、浦口等新区的二手房市场则显得更为抢眼。
江宁今年二手房成交量占到全市总成交量的13％，仅次于鼓楼区，与白下区并列第二。同时，江宁的二手房价格也一路水涨船高，目前的成交均价达到3235元/平方米，同比去年增长了24．4％。浦口区虽然相比去年二手房交易量下滑明显，但二手房价格依然坚挺，目前成交均价为2281元/平方米，同比增长26．4％，是二手房价格增幅最大的一个区。
业内专家表示，随着南京城市规划日益完善，道路交通、基础设施建设不断升级，加上周边地区整体开发战略不断推进，发展速度一直较快的远郊区域开始吸引越来越多购房者的目光，二手房价格上涨较快也在情理之中，另一个原因是这些区域原本的房价较低，使价格增幅更为明显。
刚性需求超过90％
据统计数据，今年1---10月份，二手房交易90％以上均源于自住需求，以投资为目的的购房者仅占6％左右。业内人士表示，随着5年内转手全额征收营业税、强征个税等政策的实行，不少以投资为目的的购房者开始淡出二手房市场。
统计显示，改善居住条件和外地人来宁落户两部分是目前自住需求最主要的来源，交易占比分别达到52％和26％，房源供应较紧的学区房成交比例则在10％上下浮动。此外，拆迁、结婚等形成的购房需求也保持了一定的比例。
同时，根据我爱我家的调查，当前二手房市场中约有70％以上的购房者希望在江南八区内购买住房。购房者的这种愿望使得城中、河西、城东等区域房源需求持续升温，尤其次新房集中的区域，房源更是供不应求，市场刚性需求的表现十分明显。
价格涨势有望趋缓
业内人士称，成熟的房地产市场每年一般会有7％--8％的存量房进入二级市场进行交易，按此估算，明年南京二手房房源的供应量仍然会保持持续的增长，紧张的供求比有望得到缓解。
该人士同时指出，由于今年各项税费调控政策已经基本落实，二手房交易秩序也开始新一轮的整顿，现金收房、吃差价等变相炒作房价的行为有望禁止，加上供求关系等因素，明年南京二手房价格涨幅有望减缓，估计能控制在10％以内。
“我爱我家”的分析则称，受新政的影向，加上消费者的理性购房心理的形成，总价在30--50万、单价在6000--7000元/平方米的房源仍然会是明年二手房交易的主体，适合两口或三口之家居住的60--90平方米的二居室则会成为明年二手房消费的主流户型。
