【龙虎网讯】去年年底南京颁布《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》(试行)后，车库销售从此开禁，地下车库的85％归开发商，15％归业主共有。昨天有律师指出，这一南京“土”政策竟然与《物权法》草案相违背，业主应该可以通过合同谈判，获得100％的车库所有权!

　　85％比例划分缺乏法律依据

　　《物权法》草案说得很明白，车库的归属有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　“物业先锋”律师认为，这一条款对业主有明显的偏向，在没有约定的情况下，开发商想争取车库的权属的话，举证难度是相当大的。然而在实践中，却可能因为大部分业主对怎样“约定”不明白，因此白白送掉自己的权利。

　　律师首先质疑了南京市关于85％和15％比例划分的法律依据，“物业先锋”认为，这样的比例划分是缺乏依据的。根据《物权法》草案，根据双方约定或者未约定的事实，业主完全可能拥有100％的车库，或者完全没有车库，或者拥有0%-100％之间任何比例的车库。

　　因此，业主一定要有谈判车库共有权的意识。

　　共有车库比例是个不定值!

　　那么，业主应该怎样和开发商在签署合同的过程中约定车库共有比例呢?律师表示，这是合同行为，因此每个人的谈判结果都是不确定的。对业主有利的现状是；住宅的卖方市场已经在去年下半年以来转向了买方市场，业主在购房过程中的谈判地位越来越高，争取权益的砝码越来越重。

　　要提醒业主的还有一点：住宅的单价完全有可能在谈判过程中根据业主共有车库的比例而变动。比如说，业主100％拥有车库时的房价，肯定应该比业主没有车库共有权时的房价要高。

　　律师认为，现在购房过程中，专业人士的谈判技巧和法律知识将越来越占据重要地位。/有经典案例“超前”胜诉!

　　如果以2004年发布的南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》(试行)来套用2003年11月12日判决的汉中路上一小区案例，全体业主100％的胜诉结果将大打折扣变成只剩下15％。

　　该小区业主告赢开发商，并取得所有地下车库的权益，早已成为流传在南京业主中间的经典案例。如果当时《物权法》草案已经出台，一切争议将烟消云散，因为双方事先根本没有约定，因此所有地下车库将直接属于全体业主共有。

　　难得的是，鼓楼区法院在当时缺乏直接法律依据的情况下，超前做出了正确的判决，此案更加衬托出事后南京市出台的85％和15％界定的盲目性。

　　律师还提醒业主们，以“开发商有没有把车库成本计入房价”来判断车库权属的思维模式是完全错误的，早就应该被人们从脑海中清除!《物权法》草案就只字未提成本问题。

　　物权法有效防备“一女二嫁”

　　案例：张某、刘某夫妇于2001年3月以20万元的价格购买了一套两居室住房，后因另购住房一套，决定将其购买的新房卖掉。5月10日，张某出差外地，刘某经人介绍将房屋以21万元的价格卖给了王某。双方商定，王某先交款15万元，刘某将钥匙交给王某，等张某出差回来后，再由张某与王某办理房屋过户手续，等房屋过户后，王某再支付余下的6万元房款。

　　5月20日，王某入住该房。6月，张某从外地返回后，对刘某出卖房屋表示同意。但指出，由于房地产价格已上涨，要求王某再增加1万元房款。王某认为他已经依诚信原则与刘某签订书面合同，要求增加房款没有道理，故要求依合同约定，立即办理房屋过户手续。张某则表示如不提高1万元房价，就不办理过户手续。

　　7月10日，张某又将房屋以24万元的价格卖给赵某，并与赵某办理了房屋过户手续。次日，张某将10万元还给王某，要求其交还钥匙，并在三日内从住房搬走，王某诉至法院，要求依法保护其购买的房屋产权，解除张某与赵某之间的房屋买卖合同。

　　法院经过审理后认为，虽然第一个房屋买卖合同已合法成立，且已经部分履行，但是因为末办理过户手续而不能产生合同规定的效果，即王某未能取得房屋所有权。法院最终因合同不能履行而判决第一个合同解除。

　　涉及条款：江苏钟山明镜律师事务所胡春燕律师认为，本案若发生在物权法出台后，则矛盾可能就不会发生。《物权法(草案)》第二十一条规定，当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。

　　本案中王某在支付了15万元房款之后，为防止张某夫妇将房屋卖给别人，可以到登记机构进行预告登记，这种情况下，未经王某同意，张某夫妇不得再处分该房产，王某的权益就不会受到侵犯。

　　点评：物权法草案此条款可以有效地遏制一房两卖甚至多卖等违反诚信的现象，使得房屋买受人在交款后未领产权证之前，不必再担心房屋买卖合同被解除的危险。