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    专家解读物权法草案新亮点

　　在近日召开的十届全国人大常委会第十八次会议上，物权法草案第四次提请全国人大常委会会议审议。物权法草案四审稿作出了“住宅建设用地使用权期满自动续期”等重要修改，呈现出“小区车库无约定归业主共有”、“业主个人可告物管”等多个亮点。记者昨综合各方消息并请南京市房产局法规处处长李恒、江苏天之权律师事务所房产部主任朱凯、仁恒（南京）投资有限公司总经理助理厉方宏对部分老百姓关心的具体问题作详细解读。与此同时，今天上午9 30 11 30热线86854580将为您开通，欢迎畅谈您对物权法四审稿的看法。

　　经过三个多月的公示和意见收集后，近日召开的十届全国人大常委会第十八次会议对物权法草案再次进行了审议。昨日，南京产权市场处一位不愿透露姓名的官员在接受记者采访时表示，物权法四审将加速房产证、土地证“两证合一”，如果物权法最终获得通过，南京乃至全国很有可能都将实行“两证合一”。

　　据了解，目前上海、重庆、广州、深圳、青岛、厦门、大连等城市已经实行了土地、房屋“两证合一”。“两证合一”的实行对促进当地房地产业发展、繁荣市场起到了重要作用。按照目前公布的物权法四审稿，土地使用权到期后将可自动续期，这将为“两证合一”的实行奠定基础。江苏天之权律师事务所房产部主任朱凯律师解释，“两证合一”的确是一个简化程序、方便老百姓的做法。不过，目前由于土地使用权自动续期的相关问题并没有明确说法，相关部委可能会将目前两证的登记机构合为一个，比如可以考虑成立一个专门登记机构，老百姓可在这个机构内既办好房产证又办理好土地证。

　　对此，南京市产权市场处一位不愿透露姓名的官员表示，成立一个专门的登记机构或许并不是一个长久之计。他认为，按照国家的立法，对私有财产的保护将会越来越明确。而在私有财产中，物权又是第一要素。预期在明年3月通过的《物权法》，将会对有形的财产加以保护，具体说来，是对动产和不动产的保护，而它更着重对不动产加以保护，其中对土地权益的保护尤为突出。该官员介绍，实际上土地和建筑物本身就是不可分的，没有土地建不起房屋，没有房屋城市里面土地的价值就得不到体现。《物权法》（草案）强调土地与建筑物的不可分割性，正是顺应了老百姓渴望“物权”得到保护的强烈要求。

　　“要体现物权，两证合一是必然趋势！”该官员介绍，物权从法律上讲是指自然人、法人直接支配特定物的权利，“如果老百姓拿到房屋后，房产证和土地证还是分开的，这种权利实际上没有得到彻底体现！严重一点说，两证不合一有可能是违背物权法的！”该官员表示，物权法四审无疑加速房产证、土地证“两证合一”，如果物权法最终获得通过，南京乃至全国很有可能都将实行“两证合一”。不过也有专家对此表示担忧，“两证合一”后南京到底是专门成立一个机构来办理权属证，还是合并房管局、国土局则要政府来协调处理。

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　　期满70年后自动续期

　　草案四审稿：住宅建设用地使用权届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在届满前一年申请续期，出让人应当同意。建设用地使用权期间届满，根据公共利益需要，依照法律规定的权限和程序收回该土地的，应当参照本法规定，对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。

　　解读：与三审稿相比，四审稿最大的变化是明确住宅建设用地使用权到期自动续期，避免了由谁去申请，审批能否获得批准的问题，对业主利益是一个保护。此外，关于土地出让金即土地使用费交多少，按什么标准交的问题，四审稿明确规定由国务院制定，比之前的规定更具体。

　　疑问1：使用权本身没70年怎么办？比如开发商1998年拿地，2000年开发，2002年交付，那么业主所购买房屋的土地使用权，是从1998年算起还是从2002年算起？如从2002年算起，被“耽搁”的4年由谁埋单？

　　对此朱凯表示，每个小区分批交付的时间不一样，从法律上讲，老百姓既然购买了该房屋，那么表明购房者实际上对该房屋的土地使用权年限有所认可，“购房者在这个过程中有个‘应知’过程或者说义务”。从实际的操作来看，很有可能是按照土地出让即开发商拿地的时间来算70年使用权。

　　李恒也认为，70年的算法应当是按照开发商拿地时起算，不过他觉得既然老百姓在得房时土地使用年限少了几年，开发商在房价上应考虑降低一些。厉方宏表示，不可能拿地后就能交付房子，开发商拿地后有一定开发周期是很正常的，至于年限减少是否降低价格，则由买卖双方以及供求关系等来确定。

　　疑问2：土地使用费各地不一，如何确定？四审稿只规定了由国务院来制定。实际上，老百姓关心的是费用多少问题。

　　朱凯表示，由于中国各城市、一个城市各个区域土地使用费都会不一样，肯定有一个因地制宜、因时而定的问题。对此，李恒解释，目前的操作方法是相关部门对土地进行评估，给出一个标准。业内一位专家认为，这个标准的制定仍面临众多问题，比如评估出来的标准是3年一调整还是5年一调整等。

　　疑问3：非住宅用地使用年限有长有短，如何处理？相比住宅用地，非住宅用地并没有一个统一的年限，比如有的酒店式公寓是45年，有的是50年；而商业用房的年限则又不一样。年限有长有短，如何处理？

　　朱凯认为，由于各国民法原则上不具溯及力，操作中很有可能是按照最初的土地出让合同计算年限，即合同上是45年的就是45年，50年的为50年。他建议相关部委最好能在全国将各类非住宅用房的使用年限统一标准，以便管理和公平。

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　　业主可以个人名义提起诉讼

　　草案四审稿：对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以业主大会或业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。

　　解读：以往业主委员会打官司的合法地位一直没有明确，这次修改首次以法律形式赋予了业主委员会诉讼主体资格。并明确规定业主可以以自己的名义状告物管等。

　　疑问：个人名义打官司是否面临操作难？一位开发商表示，如果业主可以自己的名义提请诉讼的话，开发商及物管有可能面临更多的官司，“相对于之前的2/3业主同意，四审稿使得业主的诉讼更便捷和简单”。

　　朱凯认为，业主以个人名义打官司很有可能面临操作难题，因为诉讼的证据收集等将对于处于弱势群体的业主而言比较困难。

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　　无约定小区车库业主共有

　　草案四审稿：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。

　　解读：此前的三审稿曾规定：会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。四审稿就车库问题仅表述略有变动，未做实质修改。两相对此，四审稿少了一句“除建设单位等能够证明其享有所有权外”，专家认为，这有可能是为了更加维护业主利益，因为相对于处于弱势的业主而言，开发商举证方面要容易得多。

　　疑问1：地下空间权没确定前，车库所有权如何表现？

　　朱凯解释说，我国的立法是先立分则，再立总则。相对于以后国家要立的、对地下空间权有明确规定的“民法典总则”，目前的物权法仅是一个分则。总则出来后，届时现行的一些法律有可能还要改变。在民法总则未出来前，政府应考虑一个可行的变通方法表现业主或私人对地下车库的所有权。对此，李恒表示，目前南京的操作方法是在购房者产权证上标注其对车库的所有权。

　　疑问2：南京现行车库规定是否与物权法抵触？据了解，目前南京施行的车库规定为去年12月15日南京房管、物价等5部门印发的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》。规定明确表示，相当于标准配建总量15％的室内机动车位以及全部露天机动车位归业主共同所有，其余为房产开发企业可售的业主专用停车位。

　　朱凯认为，按照物权法（草案）中关于车位的规定“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”“这里的约定应是开发商和业主之间的合同约定，其中业主的权利由业主委员会来行使，这样一来就有可能全部车位都是业主的，或者另外的比例！”朱凯认为，按照物权法（草案）的意思，不应由地方法规来硬性规定，如果物权法获通过，相应的地方法规实际上是应该调整。对此，一位不愿透露姓名的开发商也认为，按照约定来确定小区车库的权属，实际上现行的地方法规与物权法有抵触之嫌。

　　此外，按照约定来确定小区权属的话，如果开发商在卖房时在合同上规定全部车库属开发商所有，处于弱势的购房者如何应对也是政府亟待解决和协调的问题。