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昨天，正在召开的江苏省十届人大常委会第16次会议举办法制讲座，主讲人是全国人大常委会法工委民法室主任姚红，主题则是当前社会关注的立法热点———《物权法》。姚红是我国研究物权问题的专家，目前正参与《物权法》起草工作。她介绍，制定《物权法》已列入5年立法计划，全国人大常委会已进行两次审议，许多问题争议较大，其中有8个方面与百姓关系密切、十分敏感。
70年土地使用权可延期
买商品房的人都要领两个证：房产证和土地证，土地证有效期是70年。许多人关心，70年后房屋占用的土地还是我的吗，是否需要重新掏钱买地？姚红说，这一问题《物权法》将有明文规定。国家允许续期，但要交一笔土地使用权出让金，至于交多少钱，目前尚无定论。
《物权法》对建设用地收回问题进行了重点关注。国家批租的土地都有一定年限，土地使用权到期了，国家要收回，上面盖的房子又不能拿走，怎么办？从保障公民私有财产和社会稳定出发，《物权法》规定，国家允许房主续期拥有土地使用权。如房主不愿续期，国家将收回土地，但上面房屋归谁所有目前尚有争议，国外惯例是建筑物归土地所有者。
建设用地使用权问题是现有法规的盲点。姚红说，《物权法》将规定在什么条件下才允许划拨土地，并将对操作程序进行规范。通常情况下，一律采用拍卖、招标方式出让建设用地。征收土地只有出于公共目的才允许。因为土地不可再生，本着节约用地原则，《物权法》将明确土地使用权与空间权关系。比如，你依法拥有5层楼的房屋，可立交桥从你家楼顶穿过，就侵犯了你的空间权。《物权法》对此将有规定。
楼道做广告业主可分成
《物权法》对小区业主的权益维护也将有详规。姚红说，随着住宅商品化进程加快，越来越多的人购买商品房。目前矛盾较多的是如何维护建筑物区分所有权，即自己购买的独立部分以及共用部分享有的权利，说白了就是业主权利，国外也叫公寓所有权。
对业主行使权利的方式和规则，《物权法》将予以明确。其中包括，如有人在楼道、外墙面做广告，要与业主委员会签合同，小区居民将享受广告收益的分成。小区有居民改变住宅用途需要多少人同意才行，这一点在立法时争议较大。一种意见是多数人同意就行了，另一种意见是全体居民同意才行，理由是，如果你开餐馆，小区大多数人吃饭方便了，当然没意见，但就我住在餐馆楼上，噪音、油烟受不了。还有，有人将住宅出租作宿舍，人来人往，不安全；精明的商人买下住宅后开公司，借此逃税。
对这些问题《物权法》如何界定规范，目前尚在讨论。
没约定的车库将归业主
《物权法》将明确建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房、会所、车库到底归谁所有。起草人在征求意见时，各方争议较大。特别是小区车库、会所归谁所有的问题。一方认为，房价本身已包括车库，车库理应归业主；另一方则认为，像经适房等低价房每平米才一二千元，不可能包括车库。草案二审时有人提出，除非在购房合同中注明了开发商对车库拥有所用权，否则车库的所有权将一律归业主。这一消息见报后，广州不少开发商就纷纷转让车库，怕因为合同中没有约定，法规出台后拿不到车库。其实目前还没敲定最后办法。
立法制约商家一房几卖
姚红说，立法调研中他们发现，有的人买了预售房后，开发商又将房子拿去抵押贷款，到期不能还款，房子被银行收走。为避免这种开发商一房几卖、糊弄百姓的现象，《物权法》规定了不动产登记制度和预告登记制度，一旦签订购房合同，房屋物权透明，金融部门查询方便，公民物权能得到有效保护。
宅基地住房能不能买卖
在《物权法》中涉及农民权益的重要内容是宅基地使用权，遇到的难题是宅基地上的住房能否转让。全国人大常委会审议时两种意见非常对立，出发点都是为农民好，都有道理。
赞成方理由有3条：既然宅基地上的房屋属于农民，农民享有房屋的所有权，当然就享有使用、处分、受益权；农民大批进城打工，大批房屋闲置是事实，《物权法》立法原则不是物尽其用吗？理应允许转让出售；农村发展突出问题是贷款难，如允许房屋转让，农民就可到银行抵押贷款，可促进农村经济。
反对方理由也有3条：土地法规定，一户农民只能有一处宅基地，如允许转让，有人就会有二三处宅基地甚至更多，外村人来买，本村土地就要流失；农民如以此抵押贷款，面临丧失土地的风险，又会失地农民生计无保障，如允许转让，担心干部会多占宅基地，盖房赚钱。
国企对财产享有什么权
国企对其财产享有什么权，现行法律表述不同。民法通则规定享有经营权；公司法规定享有法人财产权。《物权法》起草时比较一致的意见是：今后将无论企业的所有制性质，国家、集体、个人以动产和不动产投资企业，出资人享有资产受益、重大决策、选择经营人的权利；享有对企业财产的占有、使用、收益、处分的权利。
集体企业到底谁是老板
姚红说，目前，各地城镇集体企业的财产归属是本糊涂账。姚红过去在工厂干过，那家工厂是由一帮拖板车的老工人，一人一辆板车组成的一个车队，性质是集体企业，产权不明晰。还有上世纪70年代的校办工厂，80年代的红帽子乡企。这些企业财产归属难以界定，是员工的？乡镇政府的？还是县政府的？很乱，立法时研究过几次，但很难定论。从《物权法》的角度来看，城镇集体企业对该企业的动产和不动产享有的权利是清楚的，集体作为出资人对企业享有的权益也是清楚的，不够清楚的是集体作为出资人时“出资人”是谁，特别是“集体”的范围有多大？
善意取得不属购买赃物
什么是物权？姚红说，物权就是对财产的一种支配权，确定财产的归宿和利用。《物权法》就是确认财产、利用财产、保护财产的基本法，它是将《宪法》中有关公民私有财产不可侵犯规定具体化。
《物权法》中将作出所有权制度中的善意取得规定。姚红举例说，别人偷了一块手表卖给我，我掏钱买了，但不知道是偷的，这就是善意取得物权，不违法，而且也可以依法对这块手表享有所有权。因为我只是掏钱买东西，不应当也不可能知道手表是偷的，没有必要一追到底。针对这一问题，《物权法》可能作出这样的规定，除非通过各种途径能证明你是知赃买赃，否则就一律认定为善意取得，购买人对所购买的物品享有所有权。
