【龙虎网讯】案例：业主正常收房，物管扣下钥匙

　　林先生在城郊购买了一处新房，并按照合同如期交纳了全部购房款。接到交房通知后，林先生从开发商处领取了《房屋交付通知单》。正当他前往物业公司办理交钥匙和验房手续时却被告知，必须先交清半年的物管费，以及3．5元／平方米的装修管理费，否则就不给钥匙，也不能对房屋进行验收。

　　林先生觉得物业公司的这种做法毫无道理，林先生想问，物业公司是否有权扣留房屋钥匙?

　　房屋买卖合同和物业服务合同是两码事——江苏圣典律师事务所王宏律师

　　物业公司以业主拒绝预交物管费和装修管理费为由，扣留业主所购房屋钥匙的做法是错误的。

　　首先，我们应当明确，房屋买卖合同与物业服务合同是两个合同关系。前者约束的是购房人与开发商之间的商品房买卖关系，而后者约束的是业主与物业管理企业之间的物业服务合同关系。购房人只要履行了商品房买卖合同约定的相关义务，就有权要求开发商履行交房义务。因此，作为开发商委托办理房屋交付事务的物业公司，此时的身份实际是开发商的代理人。只要不存在商品房买卖合同中的拒绝交房事由，物业公司就应按约向购房人交付钥匙。并配合进行交房验收。否则，开发商就要承担代理人无故拒绝交房所产生的逾期交房违约责任。

　　其次，根据物业服务收费的有关规定，业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。因此。业主交纳物管费的责任始于物业交付使用之时。而开发商与购房人之间办理“房屋交付手续”之日并不完全等同于“物业交付使用”之时，这其中还存在着一个“房屋验收交接”的过程。如房屋验收不合格，业主有权拒绝收房，并要求开发商就质量瑕疵进行修缮，直至达到合同约定的交付使用条件。所以，物业公司强令业主先交清物管费和装修服务费，否则就不交钥匙、不给验收房屋的做法，实际上损害了购房人(业主)根据买卖合同所享有的，对开发商所交付的房屋进行检查、验收的权利。

　　最后，根据物业服务收费的有关规定。业主、使用人装饰装修房屋的，装修单位(或装修人)应在装修前与物业管理企业签订装修管理协议，并按规定标准交纳装修管理服务费用。可见，业主、使用人交纳装修管理服务费用的时间是装修前，而不是交付使用之日。所以，物业公司向业主提前收取装修管理服务费的做法也是没有法律根据的。

　　“草案”指出：业主按约交纳物管费是自益行为

　　林先生不得以物业服务费标准偏高为由拒交服务费。国务院颁布的《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。所以，只要林先生签订房屋买卖合同时，开发商在合同中明示了前期物业服务合同的相关内容。或林先生有接受开发商与物业管理企业签订的前期物业服务合同类似承诺的，林先生就应按约交纳物业服务费。

　　从最新公布的《物权法(草案)征求意见稿》中我们可以看到。区分所有权建筑是一个为各业主所有的专有部分和为全体业主共有、共管的共有部分“共依共存”的特殊的“物”，且各业主对其专有部分的正常使用，是与对共有部分的合理养护密不可分的。业主们有必要将“按约交纳物业管理费”作为一项十分重要的自益行为来看待，而不仅仅是简单的交费行为。因此，除了物业管理企业不能按约履行物业养护、管理责任外，业主无故拒交物业服务费是不合法，也是不明智的。