【龙虎网讯】一石激起千层浪!日前,万科公布了《2004年半年度报告》,相关报表数据显示,其在南京地区的毛利水平达到38.25%。由于近两年房地产业爆发式的发展,房价节节攀升,在不少人看来,房地产就是一个暴利行业。那么,房地产业的这种暴利空间究竟有多大?金陵晚报记者把目光投向了国内的十几家房地产公司……
南京开发商的利润有多高?记者从相关渠道获得城东某楼盘的项目盈利分析报告。该份报告囊括了该项目的建设背景及概况、地块价值及商业潜力分析、项目营销策略、价格策略、投资估算与资金筹措、项目盈亏平衡点分析等等。记者从该报告的盈利分析表上看到,该项目全部结束后,税前毛利可达56.3%,税后净利润总计高达9.82亿元!
■1平米住宅毛利高达1173元
记者从这份去年初房地产商所作的报告上看到,地处城东边缘地带的该项目土地规模大,属房地产综合开发项目,土地成本低,容积率也较低,以多层住宅为主,辅以部分别墅住宅。该项目可销售面积为125万平方米,其中多层住宅面积达到102.1万平方米。项目分六期开发,多层住宅售价以2400元/平方米起,每期以200元/平方米递加,六期开盘价将达3400元/平方米。报告认为,该项目有较为可观的经济效益。
记者在该楼盘成本构成表上看到,该项目预计销售均价为3253元/平方米,而楼盘单价成本为2080元/平方米,可见税前毛利润高达56.3%左右!其中建安成本为752元/平方米;地价为23万元/亩,容积率按1.041计,加上勘察设计费,土地成本划到每平方米385元;配套费用为552元/平方米;推广销售费为262元/平方米;间接及不可预见费为129元/平方米。
■年净利润高达1亿多元
记者从该份盈利分析报告上看到,该楼盘的发展总成本为26.01亿元,根据比较乐观的市场预测,总销售收入可高达40.66亿元,开发商经营所得税为4.84亿元,总净利润为9.82亿元!净利润率达到37.75%!
即便以每平米价格降低200元出售,该楼盘的净利润依然相当可观。记者从该份报告的盈利核算表上看到,根据3050元/平方米的销售单价计算,该项目一期可盈利6913万元,二期盈利9546万元,三期盈利1.27亿元,四期盈利1.56亿元,五期盈利1.78亿元,六期盈利2.01亿元,开发商可累计赚取净利润8.26亿元!
记者还发现,该项目从去年开始开发,预计到8年后开发完毕,年净利润可达1亿多元!
房价过高,开发商的利润空间自然成为市民关注的热点。那么南京开发商是否存在暴利,利润空间究竟能达到多少?昨天金陵晚报记者分别调查了城中、城东、江北、江宁和城东北片区15家开发商。其中,有一半的开发商向记者坦承,业内平均净利润维持在25%-35%。
南京开发商比广州同行多赚1倍
昨天,据曾在城北开发过楼盘的某开发企业的工作人员向记者透露,一般情况下,开发企业的正常净利润应该维持在10%-15%,如在广州等城市的开发企业的净利润就是这个水平。但是南京开发商的利润要比广州等其他城市高,平均净利润达到了25%-35%!
该业内人士以其开发的多层楼盘为例:其开发所涉及的成本为800元左右建安成本+750元左右土地成本+100元左右销售成本=1650元/平方米,而其开发楼盘的销售均价约为2800元/平方米,计算后发现城中多层楼盘的税前利润约为69.7%!而据该业内人士介绍,其公司交纳的经营所得税划到每个平方米约为470元左右,这样,其公司开发该楼盘所得净利润为32.1%!
10%开发商净利润高达50%
据曾在城中开发过楼盘的该业内人士透露,目前开发商30%左右的净利润与去年和前年相比已经下降了两成,也就是说去年和前年开发楼盘的企业的净利润一般高达50%。该业内人士介绍,利润降低的最主要原因是土地价格飙升造成的成本骤然攀升。但该业内人士也坦承,今年南京也有开发商获取暴利的,净利润高达40%-50%!据其估计,今年南京净利润能达到50%左右的开发商约计有10%左右。但也有近10%的开发商由于项目操作有问题,净利润低于10%。
究竟是哪些开发商的净利润达到了50%呢?据该业内人士分析,一般是规模不大的开发商和早几年就拿到土地的开发商,还有就是开发别墅项目的开发商。他解释说,规模不大的开发企业往往建安成本较低,也存在一些偷税、漏税情况。而别墅项目由于地处偏远,楼层不高,所以建安及土地成本都较低,而别墅的销售价格却较高,所以,别墅项目的净利润往往高达50%以上。
“排队买房”给涨价壮胆,专家称供需失衡是“元凶”
开发商的高利润是否也是造成房价高开高走的“元凶”呢?昨天,记者专访了江苏省房地产协会理事、省社科院经济研究所研究员徐惠蓉。她认为,南京房价持续走高,最主要的原因是市场供求关系失衡。
徐惠蓉说,房地产行业比其他传统行业的利润高是不争的事实。开发房地产利润率高,说明市场有需求,因此,开发商在满足这种需求的过程中以追求利润最大化为目标。但是,从长远而言,它仅仅是在某一个阶段的一种经济现象。随着供求关系的改善,开发商的利润会在市场调节中不断缩水,直至某个合理区间(国家规定商品房的利润范围是5%-8%)。
对一些人提出的“希望政府通过行政手段干预房价”的提议,徐惠蓉认为不可取:“这是明显不尊重市场规律的举动,政府唯一能做的是运用经济杠杆对其进行适当的调控。比如建设经济适用住房、中低价商品房,长远规划某一片区土地使用性质等等。”
“尽管我们不知道是否有其他企业比万科的毛利润更高,但绝不可以简单地从开发商的利润率来理解目前的房价现状。当我们试着从市场供求的层面,来寻找房价走高的答案时,就会发现,一开始的‘排队买房子’,其实已经给开发商发出了某种信号,也给开发商步步紧逼地提升房价做了铺垫。”徐惠蓉意味深长地说。
城东某楼盘项目盈利分析表
| 项目 |
名 称 |
费率 |
销售单价 |
总体价位 |
| 销售总收入 |
|
|
3253元/m2 |
406649万 |
| |
| 土地费用 |
小计 |
|
385元/m2 |
48109万 |
| 配套费用 |
三通一平、规费等 |
|
552元/m2 |
69035万 |
| 建安费用 |
小计 |
|
752元/m2 |
94062万 |
| 销售费用 |
营业税及附加 |
5.55% |
181元/m2 |
22569万 |
| 销售费用 |
2.5% |
81元/m2 |
10166万 |
| 小计 |
|
262元/m2 |
32735万 |
| 间接费用 |
管理费 |
|
38元/m2 |
4800万 |
| 维修基金 |
0% |
|
|
| 利息 |
8% |
58元/m2 |
7200万 |
| 小计 |
|
96元/m2 |
12000万 |
| 不可预见费 |
|
2.0% |
33元/m2 |
4157万 |
| 发展总成本 |
|
|
2080元/m2 |
260097万 |
| |
| 税前利润 |
|
|
1172元/m2 |
146552万 |
| 税项 |
所得税 |
33% |
387元/m2 |
48362万 |
| 增值税 |
0% |
0 |
0 |
| 小计 |
|
387元/m2 |
48362万 |
| 税后利润 |
|
|
785元/m2 |
98190万 |
| 税前利润率 |
|
|
56.3% |
|
| 税后利润率 |
|
|
37.8% |
|