【龙虎网报道】[编者按]

　　近日，南湖春晓因合同面积与实测面积误差太大引发纠纷。本报接到购房者反映后调查发现，类似的建筑面积增加了、套内面积反而减少了的纠纷，南京已陆续发生了多起。但对于如何处理这类纠纷，目前尚存在一定争议。

　　读者来信——
　　建筑面积多28平方米套内面积少52平方米

　　南京日报：

　　看到贵报与市房产局等三部门联手开展整治房产交易秩序的报道后，我们向你们举报南京新苏置业有限公司在向我们销售办公房过程中存在的违规行为。

　　我公司于2006年3月，经人介绍后，拟向南京新苏置业有限公司，购买该公司位于湖南路27号南湖春晓商务楼三楼(现房)，作为我公司的办公用房，并于2006年4月30日签了购房合同。合同中约定了该房的建筑面积、套内面积及分摊面积，都是精确到小数点后两位的准确数字。

　　其后，我们支付了大部分房屋价款后，也就开始装修入住了。在装修过程中，施工单位曾向我们提出过：“房屋套内面积可能不够”。我公司想既然开发商在合同中有约定，面积差距不会太大。与此同时，我公司也就要求开发商出示测绘成果，但开发商一拖再拖，直至2006年10月27日才向我们出示了一份2006年9月5日的房屋测绘结果报告。

　　看到了这份报告，我们才真正感觉到在签购房合同时是被骗了。因为，合同上的面积与这份报告的最大不同，是实测面积与合同约定的面积出现了反常：建筑面积增加了28平方米，但套内面积不是同比增加，反而少了52平方米，公摊面积因此增加了80平方米，几乎是原来的3倍。

　　因为我们公司在装修过程中已预感到套内面积可能不够，加之该公司在房屋上设置了抵押，签约时也未向我们告知，导致签约后无法按期交付。后在我公司配合下，耗时近2个月才撤销了抵押。为此，交房时间比合同约定推迟了2个月。

　　鉴于开发商有先期违约的现象，我公司当然不会按期付清购房尾款。在明确发现了房屋实际交付的套内面积严重缩水的情况后，我们当然更不可能再按原定价款向开发商付款了。但开发商竟然提出不仅要按原价付款，甚至还要求我公司按照增加的建筑面积补交房款。

　　我们认为，作为购房的业主，真正享受的使用价值是在房屋内的套内面积。当然，合理的分摊面积也是购房人应当承担的。但业主在购房时对得房率的多少，应当有知情权。而新苏置业公司在商品现房销售时隐瞒了事实真相，导致合同与实测之间的差距之大，让人难以置信。

　　特此向贵报投诉，盼请调查并予以协调解决。

　　此致
　　敬礼

　　江苏新筑预应力工程有限公司
　　南京新筑加固工程有限公司

　　记者调查——
　　购房者：套内面积缩水，多收房款应返还

　　接到上述来信后，本报记者多方进行了调查。

　　江苏新筑预应力工程有限公司、南京新筑加固工程有限公司的法律顾问顾家玉介绍，这两家公司的法人代表都是栾先生，也就是说是一家的。购买南湖春晓的房子实际是两套，即301和302室，信中所述的面积误差，也是指这两套房子加起来总的面积的误差(具体误差数据见表格)。

 南湖春晓301、302室合同面积与实测面积对照表

		建筑面积(平方米)	套内面积(平方米)	公摊面积(平方米)
301室	合同情况	361.85	340.43	21.43
	实测情况	366.83	307.21	59.62
	变化情况	+4.89	-33.22	+38.2
302室	合同情况	361.85	340.43	21.42
	实测情况	384.13	321.7	62.43
	变化情况	+22.28	-18.73	+41.01

　　顾家玉说，根据原来的购房合同，总房款应该是360多万元。到目前为止，江苏新筑预应力工程有限公司、南京新筑加固工程有限公司已经支付了300多万元。由于合同中已经明确约定各项面积，且新苏置业公司违约在先，故剩余的尾款，新苏置业公司无理由再要，并且要按照相关法规的规定对多收的部分予以返还。

　　开发商：建筑面积增加，房款还要再补交

　　谈及南湖春晓的面积误差一事，南京新苏置业有限公司有关负责人表示，他们也非常委屈。

　　该负责人说，当时签房屋买卖合同时，房屋是现房，大家都看得清清楚楚，房子确实很不错。合同上的房屋预测面积，也是经过权威机构预算过的，说好了等实测面积出来以后再多退少补的。另外，当时还约定，合同签订后10日内，房款要付清。按照合同约定，开发商有权收回房屋，定金不退。结果对方一直没付清，公司出于好意，也就让他们先装修入住了。其实，这是对方在违约。没想到对方却倒打一“耙”。

　　该负责人认为，现在卖房子指的都是建筑面积。事实证明，南湖春晓的实际得房率也是很正常的。因此，对方应该按照“3％”多退少补的规定，不但要把原来的尾款付清，还要再补交增加的建筑面积房款。这两项一相加，还差六七十万元呢!对方想不付钱，这不可能。

　　由于双方分歧较大，多次协商均未能达成一致意见。双方都表示，如协商不成将考虑通过司法途径解决此事。

　　测绘大队：类似面积误差目前存在争议

　　市房产局测绘大队有关负责人表示，测绘大队主要是对盖好的房子面积进行实地测算，业主对实测面积有疑问的，可以提出复测申请。至于实测面积与预测面积有误差的，这种情况也是非常多的，因为在建设过程中很可能会碰到变更规划、设计等方方面面的原因。当然有一个前提，开发商提供的预测面积数据，必须是经过权威的有质资的测绘机构认真预测的，而不能自己任意估计。

　　对于预测面积与实测面积之间的误差，建设部的规定是“3％”范围以外按相应比例多退少补。在实际操作过程中，许多开发商为规避风险，一般都是只约定建筑面积，因而出现误差后也都是按建筑面积来算的。但对于分别约定了建筑面积、套内面积、分摊面积的，出现误差后应该怎么处理?目前尚存在一定的争议，很难说究竟该怎样计算。

　　该负责人介绍，类似的建筑面积增加了、套内面积反而减少了的纠纷，他们已经陆续接触到了多起。由于之前的合同签得不够细，遇到这样的情况通常只能先双方协商，实在不行只能打官司。

　　建设部：应约定各项面积误差的处理方式

　　建设部发布的《商品房销售管理办法》第十八条规定：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

　　第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

　　合同未作约定的，按以下原则处理：

　　(一)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款；

　　(二)面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内(含3％)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　第二十一条规定：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差，以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。