【龙虎网报道】受到地铁南延、南京南站等一系列利好消息的影响，作为南京楼市中的江宁板块今年以来表现非常活跃，尤其临近年末，江宁销售情况一路走高。昨天上午，江宁区召开全年房地产经济通报会，对一年来江宁房地产作出盘点，江宁区房产局局长孙永安介绍，从目前监控情况看，1- 11月份江宁住宅均价达到3737元／平方米，与去年相比，房价涨了5％左右，楼盘入住率约为65％。孙永安透露，预计明年江宁房价将继续按照5％的幅度稳定上涨。

　　现状：卖的竟然超过盖的

　　开盘前就连夜排队等候，开盘当日引发抢购热潮，新推房源在开盘一两天内便接近售罄的现象最近在江宁频繁上演。很多楼盘的销控表都是一片飘红，可售房源屈指可数。昨天的通报会上，江宁区公布了今年房地产市场运行情况分析报告。报告显示，江宁区今年全年开工建设住宅约200万平方米，比去年少了11％；竣要282万平方米，同比增加了19％，预售许可面积为192万平方米，比去年减少17％，然而开工、批准预售面积的缩减并没有挡住下半年的购房热潮。统计表明，1-11月江宁销售了近300万平方米住宅。

　　盖的速度竟赶不上卖的速度，面对此现象江宁区房产局局长孙永安介绍，2004年江宁迎来开发热潮，使得该区留下了90万平方米左右的存量房，因此总体供应情况持平，不过随着存量房消化殆尽，近期江宁出现一房难求的局面，对此孙永安介绍，近期江宁区有包括金王府、江山星汉城等在内的12家楼盘正在申领预售许可证，近期就将推向市场，应该可以有效解决房源供应问题。

　　均价：房价今年涨了5％

　　就在大半年前，江宁绝大多数住宅还保持在每平方米3000多元的水平，然而“金九银十”期间江宁楼市迅速高开，在销售量大幅上升时，价格也是一路走高，目前江宁老城内住宅均价已经突破每平方米4000元大关，其它区域也在向此目标逼近。在新房带动下，二手房市场也一路活跃，南京一家较大的中介机构“我爱我家”监测数据表明，江宁今年二手房成交量占到全市总成交量的13％，仅次于鼓楼区，与白下区并列第二。同时，江宁的二手房价格也一路水涨船高，目前的成交均价达到3235元／平方米，同比去年增长了24．4％。

　　孙永安介绍，监控数据表明，1-11月份江宁住宅均价达到3737元／平方米，比去年涨了5％。“1-10月份更高，达到7％，11月份禄口几个大盘上市，让涨幅降了一些。”孙永安说。

　　分析：7成买主是主城居民

　　入住率低一直是江宁住宅板块的诟病，不过随着江宁地区交通、公共配套设施等条件的完善，这一情况在今年略有改观。分析报告显示，目前江宁区商品房住宅区平均入住率为65％左右，相比去年55％的入住率，提高了10个百分点。其东山镇中片区最高，为70％，岔路口片区以68％的入住率排在第二位，接下来依次是科学园片区64％，开发区片区57％。

　　孙永安介绍，今年以来江宁的购房人群结构也发生了巨大变化，本地居民比例大幅下滑，主城购房人群不断上升，这说明江宁在疏散老城人口方面正在发挥越来越大的作用。分析报告显示，今年江宁的购房群体比例分别为：南京老城区居民70％，江宁本地居民20％，军人2％，其他8％。

　　预测：明年房价可能“破四”

　　江宁的房价明年的走势会如何呢?对此孙永安回答，继续走高应该是无庸置疑的。

　　他指出地铁南延线已经开工，目前地铁沿线的现房已很难觅得，期房更是受到追捧，另外城东干道明年5月竣工，宁溧路改造已列入即将实施的城建项目，南京第一条快速公交有望从东山开出，宁杭高速二期开工在即……一系列重大市政基础设施项目已经为明年江宁房价“垫底”，再加上江宁板块大量的多层住宅所具备的吸引力，明年这个板块依然会活跃。

　　孙永安透露，目前政府对于明年的房价调控有了一个总体目标，即希望像今年一样涨幅稳定在5％左右，但不排除走高的可能。记者算了一笔账，以现有3737元／平方米均价为基准，明年江宁全区住宅均价将达到3924元／平方米，如果刨除禄口等边缘地区，江宁房价破四已是指日可待。

　　根据“国六条”南京的落地政策，对于“90平方米以下户型占70％”的政策要求，江宁为总量控制地区自主落实。对此江宁区房产局局长孙永安介绍，明年江宁将开工上市新房350万平方米，如果刨掉百分之百要求达标的政策性住房，明年上市新房中将有4成为中小户型住宅。

　　据悉，今年年底前江宁已经开始酝酿扩大中小户型供应比例，并将这一限制写入土地出让，合同。业内人士分析，明年中小户型比例的提高无疑将为市民提供更多选择，对江宁楼市下一步升温也会有推动作用。