【龙虎网报道】根据南京有关部门昨天公布的统计，目前南京浦口楼市的外资地产企业就有11家，占到地区房地产开发企业总数的近两成，浦口楼市外资比重也上升到22.6%。

　　外资向中端市场转移

　　据了解，当地房地产主要是以外商直接投资的形式参与开发经营，而外资债务、外商基金投资等间接融资、投资形式则较少。数据统计显示，2005年度，浦口涉外房地产企业累计缴纳地方税收0.91亿元，占到同期房地产地方税收总量的27.5%。自今年国家实施“国六条”房地产调控新政以来，由于受市场高端供给抑制、增加短期持有成本、税收分配增值收益等政策导向影响，外资的利润收益点开始出现两个转向：一是由成熟型高端地产市场向成长型中端市场转移。二是迅速扩大直接投资经营规模，介入分享经营性利润分配。自五月份以来，目前浦口已有两家内资地产企业被外资全资并购股权，另有一家内资地产企业发生30%股权转让变更。浦口外资地产并购已累计注入外资741万美元，而且，另有四家外资代理（委托）方正在项目考察接洽中。同时，浦口楼市外资比重也上升到22.6%。
　　
　　热衷地产企业并购
　　
　　目前外资热衷于江北地产的企业并购，从被收购方项目的市场定位上看，主要是集中于住宅产品的中端市场，其原因具体有四点：
　　
　　一是由于受国际汇率和人民币升值预期影响，国际中小游资继续流入，而面对地产高端市场的竞争门槛，住宅产品中端项目市场则更益于资本转换增值。二是外资地产企业在国内税费负担仍享受“超国民”待遇，住宅项目开发的市场竞争力和市场收益相对较强。例如，相比内资地产企业的比例扣除，外资地产企业在工资费用、广告费用和业务宣传费用上可全额扣除，同时在城建税、土地使用税和投资收益上也享受政策优惠，综合税费负担率明显较低。三是目前浦口楼市仍属成长开发型地产市场，中端住宅产品结构和产品价格更适合市场调控后的市场需求。由于浦口中端住宅市场项目存在较大增长空间，市场环境更益于发挥外资资本的市场推动效应和降低市场波动的资本退出成本。四是楼市新政以来，住宅产品高端市场的资本流动性受到抑制，而外资转移住宅地产的中端市场则更益于风险控制和资本约束，外资利益角逐正在开始从短期投机向长期收益转换。截至目前，南京江北地区外资并购地产企业现象仍呈现出增长趋势。