【龙虎网讯】种种迹象表明，深圳楼市也不可能轻松绕过“非典”这道令几乎所有人望而生畏的难关。同时，由于深圳在国内房地产市场中的鲜明个性和特殊地位，其目前及今后一段时间内的实际走势，仍然值得人们高度关注。
“非典”狙击春季房展楼市轻微感冒
深圳楼市受到“非典”波及的一个标志性事件，是原定于5月1日至5日举行的2003年度深圳市春季房地产交易会，在开幕一周前被迫宣布延期。
近年来每年春秋两季定期举行的数次房展，已经成了深圳众多地产商集中推广企业品牌、促销旗下楼盘的重要舞台，这一点也使深圳地产商的核心营销模式，有别于推崇“黄金周营销”的广州，而与京沪两地更为接近。此次“春交会”紧急刹车，基本上打乱了各家地产商原来的销售计划，对它们的市场应变能力也是一个不小的考验。
但自4月中上旬以来，中央政府为抗击愈演愈烈的“非典”疫情连出重拳，地产商们其实也对即将到来的“五一”楼市可能存在的变数早有心理准备，所以大家对此反应还算比较冷静，部分机制成熟的知名房企，如万科地产等，则迅速启动了针对性的新营销方案，力求将震动减少到最低限度。
另一个有助于稳定楼市的有利因素是，深圳今年的楼盘销售开局良好。据深圳市规划国土资源局最近公布的数字显示，2003年一季度全市内销商品房成交量比去年同期增长14%，说明前段时间置业者积聚的购买力正逐步得到释放，加上二季度新盘上市量大增，即使受“非典”因素干扰，楼市的抗跌能力仍然堪称强劲。
当然，以往利用黄金周长假或出外旅游、或返乡探亲的大量深圳人，今年不得不坐困鹏城，这反而让其中不少计划购房者有空跑到市内各处去看楼选楼，为各大楼盘平添不少人气，难怪有业内人士戏称这是楼市“因祸得福”。
外销市场客流急降五成
以香港客户为绝对主力的楼盘外销市场，长期以来对深圳楼市的持续繁荣贡献良多。此次香港突遭“非典”重创，本已不尽如人意的经济情况可谓雪上加霜，令人不禁为该市场的现状和前景捏一把汗。
“近两个月来到深圳看楼的港人数量估计下跌超过五成，”陈劲松相当肯定地说，“至于实际成交量的下滑，目前还难以准确判断”。
事实上，直接在香港展销的楼盘情况亦不容乐观。深圳中原地产所做的4月7日到13日的跟踪研究显示，那一周内共有46个内地楼盘在港展销，其中深圳楼盘占了近三成半，但展销现场极为冷清，仅有个别品质较佳的大盘引来少数人流参观。
分析人士认为，如香港“非典”情况仍未能受到控制，导致失业率继续上升，主攻香港工薪阶层的深圳楼盘外销市场，恐怕会进一步低迷。
但是，陈劲松也指出，外销市场的失利，应该不会对深圳楼市的全局产生决定性打击，理由是“这一市场通常占深圳楼市的份额不到10%，去年更只有7%左右。”
在他交给记者的一份世联地产最近完成的《深圳房地产外销市场调查分析报告》中提到，这一市场于2000年达到顶峰，全年销售面积高达60.11万平方米，占同期商品房总销售量10%上下，但自2001年至今均呈下降趋势。
“况且现在内销房与外销房之间的界限，其实已经很难分清楚了，港人可以用内地亲友的名字登记购买，也可以用人民币付款，甚至在香港有关银行办理人民币按揭购房贷款”，陈补充说，所以对由“非典”导致的外销市场变化给楼市带来的负面影响，仍需要作具体分析。
地产商急谋良策应对“非典”
发展多年的深圳房地产市场，是知名大地产商云集之地，除了万科、中海和金地等等品牌响当当、开发项目几乎遍及国内大部分主要城市的大鳄外，运作成熟、实力雄厚的房企不在少数。面对凶猛来犯的“非典”，他们在这块自己的风水宝地里如何腾挪应对，确实为业界同行所瞩目。
“五一”期间当地表现最抢眼的新盘，非中旅国际公馆莫属。这个坐落于香蜜湖附近、均价高达8000元／平方米的豪宅盘，首期推出500余套，开盘没几天，就有超过300套被赶来看楼的准业主落定认购，这一销售业绩，在近年的深圳同类产品市场可谓无出其右者。
据当地业界人士透露，早已筹备在“春交会”上大举出击的该盘发展商港中旅，在收到房展可能被腰斩的消息，而某些本有推盘打算的同行正在犹豫观望之际，连夜改变原计划，一方面在楼盘现场组织丰富的活动吸引看楼客，另一方面采取募集大量人手，在深圳市内各大商场前派发宣传资料等诸多手段，为推盘大造声势。这一招看上去有点土，但在非常时期却收到奇效，令该盘得以“非典楼市”中成功突围。
相比之下，万科地产的整套应对策略，就更显出其国内一流房企的风范。万科地产公共事务部焦经理向记者介绍说，为了有效控制和尽可能消除“非典”给公司业务造成的冲击，万科在总部及各地分公司都成立了“非典”紧急工作小组，每天内部通报各地项目的有关情况，协调预防措施的落实执行，同时充分利用企业强大的网上办公系统互相沟通联络，使各地分公司人员无法正常来往的情况下，公司整体业务依然运作如常。
“我们深圳的几个在售楼盘的销售策略，也根据实际需要作了很大调整”，万科深圳销售中心负责人唐小姐表示，比如说改变了以往多在现场售楼部里接待客户、举办活动的做法，尽量使用户外空间，让人流不要过于密集，等等。
“五一”前后万科深圳楼盘交出的成绩单是“销售总额近5000万元”，这一数字看来也是令人满意的。
“当然，从今后的产品开发角度说，更要注重健康的生活方式、注重人与自然和谐亲近的理念，我们的研究人员已经着手做这方面的工作。”唐强调说。楼市存在变数
实际上，即使没有“非典”添乱，近来的深圳楼市也不太平静。
首先是深圳实行多时的“购房入户”政策，本月早些时候正式叫停，一时间在楼市中掀起不少波澜。由于这一政策基本上是在深圳特区以外(即所谓“关外”)各镇区实行，因此引来那些正在当地开发商品房项目的房企怨言最多，认为失去了一大竞争优势，以后的日子会越来越难过。
但是，一位与记者认识的深圳某报地产版主编在私下交流时，对此种说法不以为然。据他讲，这两年关外楼盘在投放广告时已经很少以“购房入户”作卖点，关外楼盘极具有吸引力的楼价、青山绿水以及清新的空气等等，才是真正的杀手锏。
“现在关内关外来往交通很便利，越来越多的有车一族愿意住到各方面素质都不错的关外楼盘去，这就是为什么中海翠苑、万科四季花城这些楼盘热销的原因。”他说。
另一个牵涉深圳楼市未来走向的热点，也与“关内关外”扯上关系，那就是争论已久的“撤关”问题。
有统计表明，2002年深圳全市的平均楼价是每平方米5875元，其中市内均价为每平方米6974元，关外每平方米则仅为3680元！假如真的“撤关”，可以想象关内关外楼价将会出现的不同变化趋势，以及其中隐藏的巨大投资机会。无论对地产商也好，对触觉敏锐的置业者也好，这都是一件值得认真关注的大事。
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